第一種住居地域の高さ制限｜3階建てはOK？斜線制限と日照を解説

第一種住居地域の土地を検討しているけれど、憧れの3階建てが建てられるのか、高さの上限はあるのか、気になっていませんか。
この記事を読めば、第一種住居地域における建物の高さ制限のルールがわかり、検討中の土地で理想の家が建つか、または将来の住環境が守られるかを判断できるようになります。

もくじ

• 1 この記事でわかること
• 2 そもそも第一種住居地域とは？住環境と利便性のバランスが取れたエリア
• 3 第一種住居地域に「絶対高さ制限」はない！3階建て住宅も建築可能
• 4 要注意！建物の高さを実質的に決める2つの「斜線制限」
• 5 第一種住居地域では「北側斜線制限」が原則ないことのメリット
• 6 中高層の建物が対象になる「日影規制」にも注意しよう
• 7 【一覧比較】他の住居系用途地域と高さ制限はどう違う？
• 8 購入前に知っておきたい第一種住居地域の日当たりリスクと確認点
• 9 第一種住居地域の高さ制限に関するよくある質問
• 10 まとめ

この記事でわかること

• 第一種住居地域で3階建てなど自由な設計ができる理由
• 建物の高さを実質的に決める斜線制限や日影規制の仕組み
• 隣地の建築による将来の日当たりリスクとその確認方法

そもそも第一種住居地域とは？住環境と利便性のバランスが取れたエリア

第一種住居地域とは、都市計画法で定められた「用途地域」の一つです。
用途地域は、計画的な市街地を形成するために、土地の使い道を13の地域に分けて定めたルールのことで、建てられる建物の種類や大きさがそれぞれ異なります。
第一種住居地域は、良好な住環境の保護を目的としつつ、一定の利便性も確保されたエリアであり、主に一戸建てやマンションなどの居住用建物が中心となります。
用途地域については「用途地域13種類を一覧で比較！建築制限と調べ方をわかりやすく解説」で詳しく紹介しています。

大規模な店舗や工場が制限された住居中心の用途地域

第一種住居地域は、住居の環境を保護するために指定される地域です。この目的を達成するため、大規模な店舗やオフィスビル、人の集まる遊戯施設、騒音や振動を発生させる可能性のある工場などの建築が制限されています。これにより、静かで落ち着いた住宅街の雰囲気が保たれやすくなります。
ただし、生活に必要な一定規模以下の店舗や事務所は認められており、居住の快適性と日々の利便性を両立できるのが特徴です。

第一種住居地域に建てられる建物・建てられない建物の具体例

第一種住居地域では、具体的にどのような建物が建てられるのでしょうか。
以下に代表的な例をまとめました。

一方、第一種住居地域では以下の建物は建てられません。

このように、第一種住居地域は住環境を守りつつも、比較的多様な建物を建てることが可能なエリアです。
第一種住居地域に建てられるものについては「第一種住居地域とは？建てられるもの/高さ制限から後悔しない土地選びまで解説」で詳しく紹介しています。

第一種住居地域に「絶対高さ制限」はない！3階建て住宅も建築可能

多くの方が気になるのが「高さに上限はあるのか」という点でしょう。結論から言うと、第一種住居地域には、第一種・第二種低層住居専用地域に定められているような「絶対高さ制限」は原則としてありません。
これにより、設計の自由度が高まり、3階建て住宅の建築も十分に可能です。

原則として10m・12mといった一律の高さ制限は適用されない

絶対高さ制限とは、建物の高さを一律で10mまたは12m以下に抑えるルールのことです。このルールは主に、良好な住環境を厳密に守るべき低層住居専用地域で適用されます。
第一種住居地域では、この一律の高さ制限がないため、低層地域に比べて高さのある建物を建てやすくなっています。
ただし、高さに関する制限が全くないわけではなく、後述する「斜線制限」や「日影規制」によって、結果的に高さが制限される点には注意が必要です。

条件を満たせば3階建てや高さのある家も建てられる

第一種住居地域では、3階建て住宅の建築が検討されることがあります。都市部の限られた敷地を有効活用したい場合や、家族の人数が多く部屋数を確保したい場合に大きなメリットとなるでしょう。
ただし、実際に3階建ての建物が建てられるかどうかは、敷地の形状や道路の幅によって決まる斜線制限や、建ぺい率・容積率といった他の規制もクリアする必要があります。
すべての土地で必ず3階建てが可能なわけではないため、個別の条件を確認することが重要です。
3階建てで後悔しないためのポイントは「3階建てで後悔する6つのポイント｜狭小地を有効活用するアイデア」で詳しく紹介しています。

要注意！建物の高さを実質的に決める2つの「斜線制限」

第一種住居地域に絶対高さ制限はありませんが、建物の高さを実質的に制限するルールとして「斜線制限」が存在します。
これは、道路や隣地との間にできるだけ空間を確保し、採光や通風を妨げないようにするための規制です。
主に「道路斜線制限」と「隣地斜線制限」の2種類があり、建物の形に大きく影響します。
斜線制限の詳細は「斜線制限を図解でわかりやすく解説」で詳しく紹介しています。

道路の採光や通風を確保するための「道路斜線制限」

道路斜線制限は、建物の前面道路の反対側の境界線から、一定の勾配で引かれた斜線の内側に建物を収めなければならないというルールです。この規制の目的は、道路への日当たりや風通しを確保し、周辺の圧迫感を軽減することにあります。
道路の幅が広いほど、斜線の出発点が高くなるため、より高い建物を建てることが可能になります。
逆に、狭い道路に面した土地では、建物の上階部分を道路から後退させたり、屋根を斜めにしたりといった設計上の工夫が必要になる場合があります。

隣地の日当たりと風通しを守るための「隣地斜線制限」

隣地斜線制限は、隣地の境界線上の一定の高さから、一定の勾配で引かれた斜線の内側に建物を収める規制です。
これは、隣地の日当たりやプライバシーを確保するために設けられています。
第一種住居地域では、隣地境界線上の高さ20mの地点から、一定の勾配で引かれた斜線を超えて建物を建てることはできません。
一般的な2階建てや3階建ての住宅ではこの高さを超えることは稀ですが、敷地境界線ぎりぎりに建物を計画する際には注意が必要です。

第一種住居地域では「北側斜線制限」が原則ないことのメリット

高さ制限の中でも特に設計に影響を与えやすいのが「北側斜線制限」です。
第一種住居地域では、この北側斜線制限が原則として適用されません。そのため、間取りやデザインの自由度が高まる可能性があります。
これは、日当たりの確保が特に重要な低層住居専用地域との大きな違いの一つです。

北側斜線制限とは？低層住居専用地域で適用されるルール

北側斜線制限とは、北側にある隣地の日当たりを確保するために、建物の北側の高さを制限するルールです。
具体的には、敷地の北側境界線上の一定の高さから、一定の勾配で引かれる斜線の範囲内に建物を収めなければなりません。
この規制は、主に第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域で適用されます。
北側に高い壁がそびえ立つことを防ぎ、冬場でも隣家の日照を確保することが目的です。

屋根の形や北側の部屋の配置で設計の自由度が高まる

第一種住居地域における建物の高さ設計は、北側斜線制限の直接的な適用がない場合でも、地域によっては「高度地区」による斜線制限が適用されることがあります。そのため、建物の北側部分の高さ設計には、地域の条例や指定を事前に確認することが重要です。

北側斜線制限が適用されない、または高度地区による制限が緩和されている場合、以下のようなメリットが考えられます。
屋根の形状の自由度が高い：北側を無理に下げる必要がないため、シンプルな形状の屋根や、屋根裏空間を有効活用した設計がしやすくなります。
北側の部屋でも十分な天井高を確保できる：3階の北側の部屋などでも、斜線制限によって天井が低くなることを気にする必要がありません。

敷地の北側まで有効活用しやすい：建物を敷地の北側に寄せても高さの制限を受けにくいため、南側に広い庭を確保しやすくなります。
このように、北側斜線制限が適用されない地域では、家づくりにおいて設計の自由度が高まる可能性があります。

中高層の建物が対象になる「日影規制」にも注意しよう

斜線制限のほかに、建物の高さを制限するもう一つの重要なルールが「日影規制」です。
これは、特に中高層の建物が周辺の土地に与える日照への影響を考慮した規制であり、第一種住居地域でも適用される場合があります。

周辺の土地に一定時間以上の日影を落とさないための高さ制限

日影規制は、冬至の日（一年で最も太陽が低い日）を基準に、敷地境界線から一定の範囲の土地に対して、一定時間以上の日影を落さないように建物の高さを制限するルールです。
例えば、「境界線から5m〜10mの範囲には5時間以上、10mを超える範囲には3時間以上の日影をつくってはいけない」といった形で、地方公共団体の条例によって具体的な内容が定められます。
この規制により、周辺住宅の日照権が守られます。

自分の家を建てる際と隣地に建物が建つ際の両方で確認が重要

日影規制は、軒の高さが7mを超える建物、または地上3階建て以上の建物が対象となるのが一般的です。
そのため、自身が3階建てなどの比較的大きな家を建てる際には、この規制をクリアする必要があります。
一方で、このルールは自分の土地の日当たりを守るためにも機能します。
隣地に将来高い建物が建つ場合でも、日影規制によって一定の日照が確保されることになります。
土地を検討する際は、自分の建築計画だけでなく、周辺の土地に適用される日影規制の内容も確認しておくと安心です。

【一覧比較】他の住居系用途地域と高さ制限はどう違う？

第一種住居地域の特性をより深く理解するために、他の代表的な住居系用途地域との高さ制限の違いを比較してみましょう。
特に、制限が厳しい「第一種低層住居専用地域」や、より用途が緩和される「第二種住居地域」との違いを知ることで、土地の価値や可能性を正しく判断できます。

第一種低層住居専用地域との制限の違い

最も厳しい規制が課されるのが第一種低層住居専用地域です。
良好な住環境を最大限に保護することを目的としています。

絶対高さ制限	あり（10mまたは12m）
北側斜線制限	あり
隣地斜線制限	適用されない（絶対高さ制限が優先されるため）
日影規制	最も厳しい基準が適用される

第一種住居地域はこれらの絶対高さ制限や北側斜線制限がない点で、建築の自由度が格段に高いことがわかります。
第一種低層住居専用地域については「第一種低層住居専用地域とは？後悔しないための完全ガイド」で詳しく紹介しています。

第二種住居地域との制限の違い

第二種住居地域は、第一種住居地域で認められる建物に加えて、床面積10,000㎡までの店舗や事務所、パチンコ店なども建てられる、より商業的な性格が強いエリアです。

絶対高さ制限	なし
北側斜線制限	なし（ただし日影規制は適用）
隣地斜線制限	あり
日影規制	あり

高さに関する規制は第一種住居地域と異なる点があるため、注意が必要です。第二種住居地域では、建てられる建物の種類が大きく異なります。
そのため、第二種住居地域の方が、周辺に多様な施設が建つ可能性があり、より賑やかな環境になる傾向があります。

購入前に知っておきたい第一種住居地域の日当たりリスクと確認点

第一種住居地域は高さに関する制限が比較的緩やかであるため、設計の自由度が高いというメリットがあります。
しかし、それは裏を返せば、自分の敷地の隣にも同様に高さのある建物が建つ可能性があるということです。
土地を購入する前に、将来の日当たりリスクとその確認方法について知っておきましょう。

隣にマンションなどが建ち日当たりが悪化する可能性がある

第一種住居地域では、絶対高さ制限はありませんが、高さ10mを超える建物には日影規制が適用され、高さが制限されます。現在、隣地が駐車場や空き地で日当たりが良くても、将来的に建物が建設され、日当たりが変化する可能性は考慮する必要があります。特に南側に隣地が接している場合は、影響が大きくなる可能性があるため注意が必要です。高さ制限が緩やかなことは、メリットであると同時に住環境の変化という可能性もはらんでいます。

土地探しの段階で周辺の建築計画を確認する方法

将来的な日当たりリスクを完全に回避することは難しいですが、土地探しの段階で以下の点を確認することで、リスクをある程度予測し、軽減することが可能です。
役所で用途地域を確認する：検討している土地だけでなく、隣地や周辺の土地の用途地域も確認しましょう。
同じ第一種住居地域であれば、同様の高さの建物が建つ可能性があります。
周辺の土地の所有状況を見る：隣地が広い更地や古い建物の場合、将来的にマンション開発などが行われる可能性も考えられます。
不動産会社に周辺の開発計画がないか尋ねてみるのも一つの手です。
建築計画のお知らせを探す：周辺で工事が始まる前には、「建築計画のお知らせ」という看板が設置されます。
ここに建物の高さや用途が記載されているため、近隣を歩いてチェックしてみましょう。
これらの情報を基に、将来の周辺環境を予測しながら土地を選ぶことが大切です。
後悔しない土地探しの注意点については「土地探しの注意点と後悔しない土地の見つけ方」で詳しく紹介しています。

第一種住居地域の高さ制限に関するよくある質問

ここでは、第一種住居地域の高さ制限について、特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。

第一種住居地域なら、どんな土地でも3階建ては建てられますか？

いいえ、必ずしも建てられるわけではありません。
第一種住居地域には絶対高さ制限はありませんが、道路斜線制限や建ぺい率、容積率など他の規制があります。
例えば、前面道路の幅が狭い土地では道路斜線制限が厳しくなり、3階部分の床面積が確保できない場合があります。
また、容積率の上限によっては、そもそも3階建てに必要な延床面積を確保できないケースもあります。
最終的には個別の土地の条件次第となるため、専門家への確認が必要です。

道路斜線制限や隣地斜線制限によって、建物の高さはどのくらい変わりますか？

建物の高さがどの程度制限されるかは、土地の条件によって大きく異なります。
道路斜線制限は前面道路の幅が広いほど緩やかになり、高い建物を建てやすくなります。
一方、隣地斜線制限は、隣地境界線から建物を後退させることで、より高い部分を作ることが可能です。具体的な高さや形状は、敷地の寸法や形状、方位などを基に専門家が計算する必要があるため、一概に「何mになる」とは言えません。

第一種住居地域で土地を購入する際、将来の日当たりリスクを避ける方法はありますか？

リスクを完全にゼロにすることは難しいですが、軽減するための方法はいくつかあります。
例えば、南側が道路に面している土地（南面道路）や、角地を選ぶと、南からの日差しが将来にわたって確保されやすくなります。
また、隣地との間に十分な距離を確保できる広い土地を選ぶ、周辺がすでに建て込んでいるエリアを選ぶといった方法も有効です。
土地探しの際には、現在の日当たりだけでなく、将来の周辺環境の変化を予測することが重要です。
角地については「角地のデメリットと注意点」で詳しく紹介しています。

まとめ

第一種住居地域は、良好な住環境と生活の利便性を両立できるバランスの取れたエリアです。
高さ制限については、10mや12mといった一律の「絶対高さ制限」や「北側斜線制限」が原則ないため、3階建て住宅など、比較的自由度の高い設計が可能です。ただし、高さが完全に無制限というわけではなく、「道路斜線制限」や「隣地斜線制限」、「日影規制」といったルールによって、建物の形や高さは実質的に制限されます。
また、高さ制限が緩やかであることは、隣地にも同様に高い建物が建つ可能性を意味し、将来の日当たりに影響が出るリスクも考慮しなくてはなりません。
土地を検討する際は、これらの規制の内容を正しく理解し、周辺の環境や将来の開発計画なども含めて総合的に判断することが、理想の住まいづくりにつながります。