家を建てる土地には、都市計画法に基づいて「用途地域」というルールが定められています。
用途地域は13種類に分かれており、それぞれ建てられる建物の種類や規模に制限があります。
理想の住まいを実現するためには、この用途地域を正しく理解することが不可欠です。
この記事では、13種類の用途地域を一覧で比較し、それぞれの特徴や建築制限、具体的な調べ方までわかりやすく解説します。
もくじ
この記事でわかること
- 13種類に分類される用途地域ごとの特徴と住環境の違い
- 建てられる家の規模を決める建ぺい率・容積率などの建築制限
- 住居系・商業系・工業系で建てられる建物の種類
- 気になる土地の用途地域を自分で調べる具体的な方法
そもそも用途地域とは？理想の家づくりに欠かせない土地のルール
用途地域とは、都市計画法に基づき、計画的な市街地を形成するために土地を用途に応じて区分したエリアのことです。
この制度の目的は、住宅地、商業地、工業地などを適切に配置し、それぞれの地域で快適な環境や機能性を確保することにあります。
例えば、住宅街の中に大きな工場が建つのを防ぎ、静かな住環境を守るといった役割を担います。
用途地域の定義を理解することは、土地の特性を把握し、将来の周辺環境の変化を予測するうえで非常に重要です。
土地を購入して家を建てる際には、その土地がどの用途地域に属しているかを確認することが、後悔しない家づくりの第一歩となります。
後悔しない土地の見つけ方については「土地探しの注意点と後悔しない土地の見つけ方」で詳しく紹介しています。
【一覧比較】用途地域13種類で建てられる建物と制限の違い
用途地域は、大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」の3つの系統、合計13種類に分類されます。
それぞれの地域で建てられる建物や、建物の大きさに関する制限（建ぺい率・容積率など）が細かく定められています。
住居系の地域は閑静な環境が守られ、商業系の地域は利便性が高く、工業系の地域は産業活動に適した環境が整備されています。
13種類の用途地域の一覧を表で示し、それぞれの特徴と主な建築制限について解説します。
この一覧表を確認することで、地域ごとの特性の違いを具体的に比較できます。
【住居系】暮らしやすさを重視する8つの地域
住居系の用途地域は、良好な住環境の保護を主な目的としており、8種類に細分化されています。
低層住宅中心の閑静なエリアから、中高層マンションや店舗が混在する利便性の高いエリアまで、その特性は多様です。
都市計画図では、これらの地域は緑色や黄色系の色で示されることが多く、例えば第一種低層住居専用地域は薄い緑色で表現されます。
土地を探す際には、どのような環境で暮らしたいかを考え、それぞれの地域の特性を比較検討することが大切です。
第一種低層住居専用地域：閑静な住宅街を守るための地域
第一種低層住居専用地域は、13種類の用途地域の中で最も建築制限が厳しい地域です。
主に低層住宅の良好な住環境を守ることを目的としており、建てられるのは住宅、小中学校、診療所、図書館などごく一部に限られます。
店舗や事務所の建築は原則として認められていません。
建物の高さも10mまたは12mに制限されるため、日当たりの良い、静かで落ち着いた街並みが形成されます。
都市計画図では薄い緑色で示されることが多く、閑静な住宅街を希望する人に適した地域です。
第二種低層住居専用地域：小規模な店舗の建築が可能な地域
第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域と同様に、低層住宅の良好な住環境を守ることを目的とした地域です。
大きな違いは、小中学校などに加え、床面積150㎡までの小規模な店舗や飲食店の建築が認められている点です。
これにより、コンビニエンスストアやカフェなどが住宅街の中に存在でき、生活の利便性が少し高まります。
ただし、建物の高さ制限などは第一種と同様に厳しく、閑静な雰囲気は保たれています。
都市計画図では、第一種と同じく薄い緑色で示されます。
田園住居地域：農業の利便性と調和した低層住宅の地域
田園住居地域は、2018年4月に新設された比較的新しい用途地域です。
農業の利便性を確保しつつ、それと調和した低層住宅の良好な住環境を守ることを目的としています。
この地域では、住宅や小中学校のほか、その地域で生産された農産物を販売する店舗やレストラン（床面積500㎡以内）などを建てることが可能です。
これにより、田園風景と住宅地が共存する、のどかな街並みが形成されます。
宅地建物取引士（宅建）の試験でも頻出する重要な地域区分の一つです。
第一種中高層住居専用地域：中高層マンションが立ち並ぶ住宅地域
第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅を中心とした良好な住環境を守るための地域です。
低層住居専用地域とは異なり、3階建て以上の中高層マンションなどを建築できます。
住宅のほか、幼稚園から大学までの学校施設や、病院、図書館、500㎡までの店舗などが建築可能です。
ただし、パチンコ店や映画館といった遊戯施設の建築は認められていません。
この用途地域制度は都市計画法によって定められており、時代に合わせて見直しが行われています。
第二種中高層住居専用地域：病院や大学なども建築できる地域
第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域の用途に加えて、より幅広い施設の建築が認められている地域です。
具体的には、床面積1,500㎡までの店舗や事務所、飲食店などが建築可能になります。
これにより、中規模のスーパーマーケットやレストランなども立地できるようになり、生活の利便性がさらに高まります。
ただし、住環境を損なう可能性のある遊戯施設などの建築は引き続き制限されており、良好な住環境と利便性のバランスが図られています。
第一種住居地域：3,000㎡までの店舗や事務所が建てられる地域
第一種住居地域は、住居の環境を保護しつつ、大規模な商業施設や事務所の建築も認められている地域です。
具体的には、床面積3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられます。
これにより、大型スーパーマーケットやボーリング場なども立地可能となり、住民の利便性は大きく向上します。
一方で、工場の規模には制限があり、住環境への配慮もなされています。
住宅、商業、業務の機能が混在する、バランスの取れた市街地が形成されるのが特徴です。
第二種住居地域：カラオケボックスなども建築できる利便性の高い地域
第二種住居地域は、第一種住居地域よりもさらに建築可能な建物の種類が多い、利便性の高い地域です。
床面積10,000㎡までの店舗や事務所が建築可能で、カラオケボックスやパチンコ店、小規模な映画館などの遊戯施設も立地できます。
住環境の保護よりも商業的な利便性が優先される傾向にありますが、危険性の高い工場などは制限されています。
住宅も建てられますが、周辺に多様な施設が建つ可能性があるため、住環境については現地で確認することが重要です。
準住居地域：幹線道路沿いの自動車関連施設にも対応する地域
準住居地域は、幹線道路の沿道としての特性に合わせ、自動車関連施設などと住居が調和して立地することを目指す地域です。
第二種住居地域で許可される建物に加え、客席部分が200㎡未満の劇場や映画館、車庫や倉庫なども建築できます。
道路沿いの利便性を活かした店舗やサービス施設が並び、その背後に住宅地が広がるような街並みが想定されています。
住居系の用途地域の中では最も商業・業務的な性格が強く、多様な用途の建物が混在するのが特徴です。
【商業系】多くの人が集まる賑やかな2つの地域
商業系の用途地域は、主に商業や業務の利便性を高めることを目的としたエリアで、「近隣商業地域」と「商業地域」の2種類があります。
これらの地域では、店舗、事務所、銀行、映画館、飲食店など、多様な商業施設やサービス施設が集まります。
多くの人々が訪れるため、駅周辺や都心部に指定されることが多く、非常に賑やかな環境が特徴です。
住居を建てることも可能ですが、日当たりや騒音などの住環境については、現地での確認が欠かせません。
近隣商業地域：日用品の買い物に便利な店舗が集まる地域
近隣商業地域は、周辺の住民が日用品の買い物などをするための商業施設が集まる地域です。スーパーマーケットや商店街、飲食店などが立地し、生活の利便性が高いことが特徴です。多くの商業施設や事務所の建築が可能であり、一定の床面積制限はありますが、多様な用途の建物が建てられます。
一方で、キャバレーや個室浴場といった一部の風俗営業施設や、著しく環境を悪化させるおそれのある工場の建築は禁止されており、良好な住環境への配慮がなされています。住宅やマンションも多く見られ、商業と住居が共存するエリアです。
商業地域：都心部の百貨店や映画館などが集中する地域
商業地域は、13種類の用途地域の中で最も多様な建物を建てられるエリアです。
主に都心部やターミナル駅周辺に指定され、百貨店、銀行、映画館、オフィスビルなどが集中しています。
高層ビルが立ち並び、昼夜を問わず多くの人で賑わう、都市の中心的な役割を担います。
ほぼすべての商業施設、事務所、遊戯施設が建築可能ですが、危険物を取り扱う工場などは制限されます。
タワーマンションなどが建てられることもありますが、日照や騒音など、住環境としての課題も考慮する必要があります。
【工業系】工場の操業環境を守るための3つの地域
工業系の用途地域は、主に工業の利便性を高めることを目的としており、「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の3種類に分類されます。
これらの地域は、工場の操業環境を守るために指定され、規模や危険性に応じて建てられる工場の種類が定められています。
工業専用地域を除き、住宅や店舗の建築も可能ですが、工場の騒音や振動、臭いなどが住環境に影響を与える可能性があるため、土地選びの際には慎重な検討が必要です。
湾岸エリアや内陸の工業団地などに指定されることが多くなっています。
準工業地域：軽工業の工場やサービス施設が混在する地域
準工業地域は、主に環境悪化の恐れがない軽工業の工場やサービス施設が立地する地域です。
危険性や公害の発生リスクが低い工場が対象となるため、住宅や店舗、学校、病院なども建てることができ、多様な用途の建物が混在するのが特徴です。
小規模な町工場と住宅街が隣接しているようなエリアがこれにあたります。
工業系の地域の中では最も住居に近い性格を持ち、比較的幅広い用途に利用できる柔軟性がありますが、将来的に近隣に工場が建つ可能性も考慮する必要があります。
工業地域：どんな工場でも建てられるが住宅や店舗も可能な地域
工業地域は、どのような種類の工場でも建設することが可能な地域です。
化学工場や製鉄所など、大規模で環境への影響が懸念される可能性のある工場も立地できます。
住宅や店舗の建築は禁止されていませんが、工場の操業による騒音、振動、臭いなどが想定されるため、住環境としては適しているとは言えません。
ただし、学校、病院、ホテルなどの建築は認められていないため、生活に必要な施設が周辺に少ない場合があります。
主に臨海部や工業団地などに指定されています。
工業専用地域：工場のための地域で住宅は建てられない地域
工業専用地域は、その名の通り、完全に工場の操業を目的とした地域です。
コンビナートなどが立地する湾岸部などに指定され、あらゆる種類の工場の建設が可能です。
この地域では、工場の操業環境を最大限に保護するため、住宅、店舗、学校、病院、福祉施設など、工場以外のほとんどの建物を建てることができません。
従業員のための寮や独身寮も建築不可です。
13種類の用途地域の中で唯一、住宅の建築が認められていない、純粋な工業エリアです。
用途地域ごとに定められる主な建築制限
用途地域では、建てられる建物の種類だけでなく、建物の規模や形状をコントロールするための具体的な数値基準が設けられています。
これにより、地域の特性に合った街並みの形成や、日照・通風といった住環境の確保が図られます。
代表的な建築制限には、「建ぺい率」「容積率」「高さ制限」の3つがあります。
これらのルールを理解することは、希望する広さや間取りの家が建てられるか、また、隣地にどのような建物が建つ可能性があるかを判断する上で非常に重要です。
建ぺい率：敷地に対して建てられる建築面積の割合
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
「建築面積÷敷地面積×100」で算出されます。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が50%の場合、建築面積は50㎡までとなります。
この制限の目的は、敷地内に一定の空地を確保し、日照や通風の確保、そして火災時の延焼防止といった防災面の安全性を高めることにあります。
建ぺい率の数値は、用途地域ごとに都市計画で定められています。
容積率：敷地に対して建てられる延べ床面積の割合
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。
延べ床面積÷敷地面積×100で計算されます。
例えば、100㎡の土地で容積率が200%の場合、延べ床面積は最大200㎡まで建築可能です。
この規制は、建物の立体的な規模をコントロールし、人口密度を調整することで、道路や下水道といったインフラへの負荷を適正に保つことを目的としています。
容積率も用途地域ごとに細かく定められています。
高さ制限：建物の高さを規制するルール
高さ制限は、建物の高さを一定以下に抑えるための規制で、良好な住環境や景観を保護する目的があります。
主なものに「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」などがあります。
例えば、第一種・第二種低層住居専用地域では、建物の高さを10mまたは12m以下に抑える「絶対高さ制限」が適用されます。
また、道路や隣地の日照・通風を確保するために、建物の形を斜めに削るように規制するのが各種斜線制限です。
これらのルールにより、圧迫感のない街並みが維持されます。
気になる土地の用途地域の調べ方3ステップ
検討している土地がどの用途地域に属しているかを知ることは、土地選びの基本です。
用途地域は公的な情報であるため、誰でも簡単に調べることが可能です。
主な調べ方には、自治体のホームページを確認する方法、直接窓口に問い合わせる方法、民間のウェブサービスを利用する方法の3つがあります。
ここでは、初心者でもスムーズに用途地域を調べられるよう、具体的な手順を3つのステップに分けて解説します。
これらの方法を使い分けることで、正確かつ手軽に情報を入手できます。
ステップ1：自治体のホームページで都市計画図を確認する
最も手軽で一般的な方法は、土地が所在する市区町村のホームページで「都市計画図」を閲覧することです。
「〇〇市都市計画図」や「〇〇区用途地域」といったキーワードで検索すると、該当ページが見つかる場合が多いです。
都市計画図は地図上に用途地域が色分けして表示されており、住所や目標物から検討中の土地がどの色（どの用途地域）に該当するかを確認できます。
多くの自治体ではPDF形式で公開しており、無料でダウンロード・閲覧が可能です。
ステップ2：市の担当窓口（都市計画課など）に問い合わせる
インターネットでの確認が難しい場合や、より正確な情報を確実に知りたい場合は、市区町村の役所にある担当窓口に直接問い合わせるのが確実です。通常、「都市計画課」や「建築指導課」といった部署が担当しています。窓口で調べたい土地の地番を伝えれば、その土地の用途地域や建ぺい率、容積率などの詳細な情報を確認できます。
特に、複数の用途地域にまたがる土地や、都市計画図の境界線が不明確な場合には、この方法が最も信頼できます。
ステップ3：用途地域検索マップなどのWebサービスを利用する
近年では、民間の企業が提供する用途地域検索マップなどのウェブサービスも増えています。
これらのサービスは、住所を入力するだけで地図上に用途地域を色分け表示してくれるため、直感的で非常に便利です。
スマートフォンアプリを提供している場合もあり、外出先からでも手軽に確認できます。
ただし、これらのサービスはあくまで参考情報であり、情報の更新が遅れていたり、最新の都市計画が反映されていなかったりする可能性もゼロではありません。
最終的な判断は、必ず自治体が公開している公式情報で確認することが重要です。
用途地域の種類や調べ方に関するよくある質問
ここでは、用途地域に関して多くの人が抱きがちな疑問について、Q&A形式で解説します。
店舗付き住宅の建築可否や、将来的な用途地域の変更の可能性、そして用途地域が指定されていない「白地地域」についてなど、より深く理解するための一助となる情報を提供します。
これらの知識は、具体的な土地選びや家づくりの計画を進める上で役立ちます。
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住居系の用途地域に店舗を併設した家は建てられますか？
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はい、建てられる場合があります。
ただし、どの住居系用途地域かによって条件が異なります。
例えば、第二種低層住居専用地域では150㎡まで、第一種住居地域では3,000㎡までといったように、店舗部分の床面積や業種に制限が設けられています。
第一種低層住居専用地域では原則として建築できません。
希望する地域の具体的な制限内容を、自治体の窓口などで事前に確認することが重要です。 -
購入した土地の用途地域が将来変わることはありますか？
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はい、可能性はあります。
用途地域は、社会情勢の変化や地域の発展に応じて、おおむね5年ごとに行われる都市計画の見直しによって変更されることがあります。
ただし、頻繁に変更されるものではなく、変更される際には住民説明会などが開かれるのが一般的です。
土地購入時には、将来的な都市計画の動向についても自治体の情報を確認しておくと、より安心できます。 -
用途地域が指定されていない「白地地域」とは何ですか？
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「白地地域」とは、都市計画区域内でありながら、用途地域が定められていない区域のことです。
正式には「非線引き都市計画区域内の未指定地域」などと呼ばれます。
この地域では、建ぺい率や容積率、高さ制限などは個別に定められますが、建物の用途に関する制限は比較的緩やかです。
ただし、自治体によっては独自の条例でルールを設けている場合があるため、建築計画の際は事前の確認が不可欠です。
専門家による無料の家づくりプランが選ばれる3つの理由
家づくりは、土地探しから資金計画、設計、施工と多くのステップを踏む必要があり、専門的な知識が求められる場面も少なくありません。
特に、土地の法規制を理解し、理想の住まいを実現するためには、プロのサポートが心強い味方になります。
多くの人が専門家による無料の家づくりプランを選ぶのには、効率性、包括的なサポート、そして信頼性という3つの明確な理由があります。
これらのサービスを活用することで、家づくりの不安を解消し、よりスムーズに計画を進めることが可能です。
自宅にいながら複数社のプランを効率的に比較検討できる
無料の家づくりプラン請求サービスを利用する大きなメリットは、住宅展示場に足を運ぶことなく、自宅にいながら複数の建築会社からプランを取り寄せられる点です。
一度の入力で、希望条件に合った複数の会社に同時に依頼できるため、忙しい方でも効率的に情報収集ができます。
各社から届く間取りプランや資金計画をじっくり比較検討することで、自分たちの理想に最も近い提案をしてくれる会社を見つけやすくなります。
時間と労力を大幅に節約できるのが魅力です。
土地探しから資金計画まで家づくりをトータルでサポート
家づくりは建物だけでなく、土地探しや資金計画といった準備段階が非常に重要です。
専門家によるサポートでは、土地をまだ持っていない方への土地探しからの提案も行います。
候補地の用途地域や建築制限を踏まえ、希望の家が建てられるかをプロの視点で判断してくれます。
さらに、無理のない資金計画の立案や、希望を反映した間取りプランの作成まで、家づくり全体をトータルでサポートするため、知識がない状態からでも安心してスタートできます。
厳しい審査を通過した優良ハウスメーカーや工務店のみが参加
家づくりを任せる会社選びは、最も重要な決断の一つです。
無料の家づくりプランに参加しているのは、大手ハウスメーカーから地域に密着した工務店まで、厳しい審査基準をクリアした優良企業のみです。
各社がそれぞれの強みを活かした提案をしてくれるため、安心して相談できます。
複数の信頼できる会社と直接コンタクトを取ることで、家づくりに関する不安や疑問を解消しながら、信頼関係を築けるパートナーを見つけることが可能です。
まとめ
用途地域は、快適で安全な街づくりを実現するために定められた土地の基本的なルールです。
全部で13種類あり、それぞれに建てられる建物の種類や規模が細かく規定されています。
土地を購入して家を建てる際には、その土地がどの用途地域に属し、どのような建築制限があるのかを事前に確認することが不可欠です。
自治体のホームページや窓口で調べられますが、内容が専門的で複雑な場合もあります。
判断に迷った際は、土地探しからサポートしてくれる専門家に相談し、後悔のない家づくりを進めてください。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
