第一種住居地域とは？建てられるもの/高さ制限から後悔しない土地選びまで解説

土地を選ぶ際は、希望する家を建てられるかだけでなく、周辺にどのような建物が建つ可能性があるのかも確認しておきたいポイントです。

この記事では、第一種住居地域で建てられる建物や高さ制限、ほかの用途地域との違いをわかりやすく解説します。メリット・デメリットも踏まえながら、希望する暮らしに合う土地かどうかを判断する参考にしてください。

もくじ

• 1 この記事でわかること
• 2 第一種住居地域とは？住環境の保護と利便性のバランスが取れたエリア
• 3 【一覧】第一種住居地域で建てられる建物・建てられない建物
• 4 【用途地域比較】他の住居系地域との具体的な違い
• 5 土地購入前に知るべき第一種住居地域のメリット
• 6 後悔しないために確認したい第一種住居地域のデメリット
• 7 マイホーム建築の重要知識！第一種住居地域の建築制限
• 8 第一種住居地域に関するよくある質問
• 9 第一種住居地域での家づくりは複数の住宅会社を比較しよう

この記事でわかること

• 住環境と生活利便性を両立する第一種住居地域の特徴
• 他の住居系用途地域との具体的な違い
• 3階建て住宅も可能な設計の自由度と建築制限
• 土地購入で後悔しないために知るべきメリットとデメリット

第一種住居地域とは？住環境の保護と利便性のバランスが取れたエリア

第一種住居地域とは、都市計画法で定められた13種類の用途地域の一つで、住居の環境を保護するために指定されるエリアです。
この地域の特徴は、住環境の保護を主目的としながらも、一定規模以下の店舗や事務所、ホテルなどの建築が認められている点にあります。
具体的には、床面積3,000㎡以下の商業施設が建てられるため、閑静な住宅街の雰囲気と、スーパーや飲食店などが近くにある生活の利便性を両立させやすいのが大きな特徴です。

このように、良好な住環境と日々の利便性のバランスが取れた街づくりを目的としています。
では、具体的にどのような建物が建築可能で、何が建てられないのかを見ていきましょう。

【一覧】第一種住居地域で建てられる建物・建てられない建物

第一種住居地域は、住環境を守りつつも一定の利便性を確保するために、建てられる建物と建てられない建物が明確に区分されています。
土地を検討する際には、自宅はもちろん、周辺に将来どのような建物が建つ可能性があるのかを把握しておくことが重要です。
以下に、建築可能な建物と不可能な建物の具体例を一覧で紹介します。

【建築可能】住宅・学校・病院・一定規模以下の店舗など

第一種住居地域では、人々の生活の基盤となる住宅や公共施設、生活利便施設を中心に建築が認められています。
具体的には、戸建てやマンションなどの住宅はもちろんのこと、幼稚園から大学までの教育施設、図書館、病院、神社などが建てられます。
また、私たちの暮らしに欠かせないスーパーやコンビニ、飲食店といった商業施設も、床面積の合計が3,000㎡以下であれば建築可能です。

これにより、住民は日々の買い物や外食に便利な環境を享受できます。

【建築不可】パチンコ店・カラオケボックス・映画館など

住環境の保護という観点から、第一種住居地域では建築が認められていない建物も多くあります。
例えば、パチンコ店、マージャン店、カラオケボックスといった遊興施設は建設できません。
また、大規模な集客が見込まれる映画館や劇場、ナイトクラブなども建築不可です。

ホテルや旅館、工場、大規模な倉庫については、一定の制限内で建築が認められる場合があります。このように、良好な住環境が維持されるよう配慮されています。
他の住居系地域との比較を通じて、この地域ならではの特徴をさらに深く理解していきましょう。

【用途地域比較】他の住居系地域との具体的な違い

第一種住居地域の特徴をより明確に理解するためには、名称が似ている他の用途地域との違いを知ることが不可欠です。
「第二種住居地域」や「第一種中高層住居専用地域」、「第一種低層住居専用地域」といった、他の住居系地域と具体的に比較することで、それぞれの地域の特性や土地選びの際の判断基準が見えてきます。

「第二種住居地域」との違い：事務所や店舗の床面積制限で比較

第一種住居地域と第二種住居地域の最も大きな違いは、建築可能な店舗やオフィスの規模です。
第一種住居地域では店舗や事務所の床面積が3,000㎡以下に制限されるのに対し、第二種住居地域ではその上限が10,000㎡まで緩和されます。
さらに、第二種ではカラオケボックスや小規模なパチンコ店（床面積200㎡以下）なども建築可能になるため、より商業的な色合いが強まります。

この床面積の制限の違いにより、街の賑わいや利便性の度合いが大きく変わってきます。

「第一種中高層住居専用地域」との違い：建築可能な店舗の種類で比較

第一種中高層住居専用地域との違いは、建築できる店舗の規模と種類にあります。
第一種中高層住居専用地域でも店舗は建てられますが、床面積は500㎡以下に制限され、かつ建物の2階以下である必要があります。
これに対し、第一種住居地域では床面積3,000㎡以下の店舗が建築可能なため、より大きなスーパーマーケットや多様な飲食店が出店しやすくなります。

この違いから、第一種住居地域の方が日常生活の利便性は高くなる傾向があります。

「第一種低層住居専用地域」との違い：建物の高さと利便施設で比較

第一種低層住居専用地域との違いは、建物の高さと店舗の有無に明確に表れます。
第一種低層住居専用地域は、建物の高さが10mまたは12mに厳しく制限され、原則として店舗の建築は認められていません。
一方で、第一種住居地域にはこの絶対高さ制限がなく、3階建て以上の建物を建てることが可能です。

また、コンビニやスーパーなどの店舗も建築できるため、利便性において大きな違いがあります。
低層地域は最も閑静な住環境が保たれる一方、利便性は第一種住居地域が優れています。
これらの特徴から、第一種住居地域に住むことの具体的なメリットを掘り下げていきます。

土地購入前に知るべき第一種住居地域のメリット

第一種住居地域は、住みやすさと便利さを両立できる可能性を秘めたエリアです。
土地の購入や不動産選びを進める上で、この地域が持つ具体的なメリットを把握しておくことは、後悔のない選択をするために非常に重要となります。
ここでは、生活利便性、建築の自由度、そして資産価値という3つの観点から、その魅力を解説します。

スーパーや飲食店が近く暮らしの利便性が高い

第一種住居地域の最大のメリットの一つは、生活利便性の高さです。
床面積3,000㎡以下の店舗や飲食店の建築が許可されているため、スーパーマーケットやコンビニ、ドラッグストア、ファミリーレストランといった日常的に利用するお店が身近にある環境が期待できます。

住宅地でありながら、歩いて買い物や食事に行ける利便性は、日々の暮らしに大きなゆとりをもたらしてくれるでしょう。

3階建て住宅も建築可能で設計の自由度が広がる

設計の自由度が高い点も大きなメリットです。
階数制限がない地域では3階建て住宅の新築も比較的容易です。
特に都市部の限られた土地面積でも、3階建にすることで部屋数や居住スペースを十分に確保できます。

二世帯住宅やビルトインガレージ、趣味の部屋など、理想の住まいを実現するためのプランニングの幅が大きく広がります。

幅広い需要が見込めるため資産価値が維持されやすい

不動産としての資産価値が維持されやすい点も魅力です。
住環境と利便性のバランスが取れているため、戸建て住宅を求めるファミリー層から、単身者やDINKS向けの賃貸マンションまで、幅広い層からの需要が見込めます。
多様なニーズに応えられる土地は地価が安定しやすく、将来的な売却や活用においても有利に働く傾向があります。

固定資産税の観点からも、安定した価値は長期的な安心材料となり得ます。
しかし、メリットだけでなくデメリットも存在するため、両方を理解することが賢明な土地選びにつながります。

後悔しないために確認したい第一種住居地域のデメリット

多くのメリットがある一方で、第一種住居地域にはいくつかのデメリットも存在します。
理想の住まいを手に入れた後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、土地を契約する前に注意すべき点をしっかりと確認しておくことが重要です。
ここでは、住環境の静けさや日当たりといった、暮らしの快適性に直結する可能性のあるデメリットについて解説します。

交通量が多く静かな住環境を求める人には不向きな場合がある

第一種住居地域は、店舗や事務所の立地が可能なため、人や車の往来が多くなる傾向があります。
特に幹線道路沿いに指定されているエリアでは、日中の交通量が多く、騒音や排気ガスが気になる可能性があります。

夜間は静かであっても、商業施設の搬入車両の音などが早朝に響くことも考えられます。
そのため、住宅街ならではの静けさや落ち着いた環境を最優先に求める人にとっては、不向きな場合があります。

高い建物が隣接し日当たりや眺望が悪化する可能性がある

絶対高さ制限がないことは、3階建て住宅を建てられるメリットである一方、デメリットにもなり得ます。
購入時には周囲に高い建物がなくても、将来的に隣地に中高層マンションなどが建設される可能性が否定できません。
その結果、これまで享受できていた日当たりや眺望が大きく損なわれるリスクがあります。

日影規制によって一定の配慮はされますが、冬至の日でも一日中日当たりが保証されるわけではないため、隣地が更地や駐車場の場合は特に注意が必要です。
このような街の環境を適切にコントロールするために、法律で様々な建築制限が設けられています。

マイホーム建築の重要知識！第一種住居地域の建築制限

第一種住居地域にマイホームを建てる際には、都市計画法や建築基準法によって定められた様々な建築制限を遵守する必要があります。
これらの規制は、街全体の住環境を良好に保つために不可欠なルールです。

土地の広さを最大限に活かし、理想の家を実現するためにも、特に重要となる「建ぺい率」「容積率」「高さ制限」という3つの基本的な制限について、その内容を正しく理解しておきましょう。

建ぺい率の制限：土地面積に対する建築面積の上限

建ぺい率とは、土地の面積に対して、建物を真上から見たときの面積が占める割合の上限を定めたものです。
この規制により、敷地内に一定の空地が確保され、日照や通風、防災性の向上が図られます。

第一種住居地域の建ぺい率は、都市計画によって50％、60％、80％のいずれかに指定されます。
例えば、100㎡の土地で建ぺい率が60％の場合、建築面積は60㎡までとなります。

容積率の制限：土地面積に対する延床面積の上限

容積率とは、土地の面積に対する、建物の各階の床面積を合計した延べ床面積の割合の上限を定めたものです。
建物の立体的な規模をコントロールする規制であり、人口密度を調整し、道路や下水道などのインフラへの負荷を適正に保つ役割があります。

第一種住居地域の容積率は、100％から500％の範囲で都市計画によって定められています。
前面道路の幅員が12m未満の場合は、その幅員によって容積がさらに制限されることもあります。

高さ制限の種類：道路斜線制限と隣地斜線制限を理解しよう

建物の高さを直接的に制限するルールとして、斜線制限があります。
これは、道路や隣地の日照・採光・通風を確保するための規制です。
「道路斜線制限」は、面している道路の反対側の境界線から一定の勾配で引かれる斜線を超えて建物を建てられないというルールです。

「隣地斜線制限」は、隣地との境界線上の一定の高さから、同じく一定の勾配で引かれる斜線内に建物を収めなければならないという規制を指します。

注意点：絶対高さ制限や北側斜線制限の適用がない

第一種住居地域の高さ制限で特に注意すべき点は、第一種・第二種低層住居専用地域に適用される「絶対高さ制限（10mまたは12m）」がないことです。また、北側斜線制限は適用されませんが、隣地斜線制限が適用されます。
これらの制限により、3階建てやそれ以上の高さの建物を建てやすくなっています。
しかし、それは同時に、自分の家の北側に高い建物が建つ可能性も意味しており、日当たりを重視する場合は周辺の土地利用状況をよく確認する必要があります。

ここまでの専門的な内容について、より理解を深めるためによくある質問を見ていきましょう。

第一種住居地域に関するよくある質問

第一種住居地域について検討を進める中で、さまざまな疑問が浮かぶことがあります。
ここでは、特に多くの方が抱く質問とその回答をまとめました。
土地の用途地域は、市役所や区役所の都市計画担当課で確認できるほか、自治体のウェブサイトで公開されている都市計画図でも調べることが可能です。

宅建業者に依頼すれば、より詳細な情報を提供してもらえます。

第一種住居地域と第一種低層住居専用地域では、どちらが静かな環境ですか？

第一種低層住居専用地域の方が、より静かな環境です。
建てられる建物が戸建てや低層マンションなどに厳しく制限され、店舗や事務所も原則建築できないため、交通量や人通りが少なくなります。
閑静な住宅街を最優先に求める方には、第一種低層住居専用地域の方が適していると言えるでしょう。

両者の違いを理解することが重要です。

第一種住居地域にカフェや美容室のような店舗兼住宅を建てることはできますか？

はい、可能です。
第一種住居地域では、床面積3,000㎡以下であれば飲食店や物品販売、サービス業などの店舗を建てることができます。
そのため、自宅の一部をカフェや美容室、事務所などとして利用する店舗兼住宅の建築も認められています。

ただし、自治体によって細かい規定が異なる場合があるため、計画前に確認が必要です。

将来、家の前に高いマンションが建って日当たりが悪くなる可能性はありますか？

その可能性はあります。
第一種住居地域には10mや12mといった絶対的な高さ制限がないため、容積率や斜線制限の範囲内で中高層のマンションが建築されることは法的に可能です。
日影規制によって一定時間以上の日照を確保する配慮は求められますが、日当たりや採光、眺望が将来にわたって完全に保証されるわけではない点には注意が必要です。

第一種住居地域での家づくりは複数の住宅会社を比較しよう

第一種住居地域は、住宅に加えてスーパーや飲食店なども建てられる、住環境と利便性の両立が期待できる用途地域です。
ただし、土地によって建築条件や周辺環境は異なるため、希望する間取りや日当たりを実現できるか、土地の購入前に住宅会社へ相談しておくことが大切です。

住宅会社によって、得意とする間取りやデザイン、住宅性能、価格帯は異なります。
複数の住宅会社の資料を比較し、自分たちの暮らしや予算に合う家づくりの方向性を整理しましょう。

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気になる会社の特徴や住まいの実例を見比べながら、希望する土地での家づくりを相談するパートナー探しにお役立てください。