注文住宅を新築する際、頭金をいくら用意すべきか悩む方は少なくありません。
頭金の目安は一般的に物件価格の1～2割といわれますが、必ずしも用意が必要なわけではありません。
この記事では、注文住宅の頭金の平均相場や、頭金を用意するメリット・デメリット、頭金なしで建てる場合の注意点などを解説します。
ご自身の状況に合った資金計画を立てるための参考にしてください。
もくじ
この記事でわかること
- 注文住宅の頭金の平均相場と基本的な役割
- 総返済額を減らせるメリットと手元資金が減るデメリット
- 頭金なし（フルローン）で建てる場合の注意点とリスク
- 諸費用や生活防衛費を考慮した最適な頭金額の決め方
そもそも注文住宅の頭金とは？手付金との明確な違いを解説
注文住宅の資金計画を立てる上で、「頭金」と「手付金」という言葉が出てきます。
どちらも住宅購入の初期段階で支払う現金ですが、その目的と性質は全く異なります。
これらの違いを正しく理解しておくことは、スムーズな資金計画の第一歩です。
それぞれの役割を把握し、混同しないようにしましょう。
頭金は住宅ローン借入額を減らすための自己資金
頭金とは、住宅の購入代金のうち、住宅ローンを利用せずに自己資金で支払うお金のことです。
例えば、4,000万円の住宅を購入する際に500万円の頭金を用意した場合、住宅ローンで借り入れる金額は3,500万円になります。
頭金を多く支払うほど住宅ローンの借入額が減り、月々の返済負担や総支払利息を軽減する効果があります。
法的な支払いの義務はありませんが、資金計画を楽にするために用意するお金と位置づけられます。
手付金は売買契約の証として支払うお金
手付金は、土地や建物の売買契約を締結する際に、契約が成立した証として買主が売主に支払うお金です。
一般的に物件価格の5〜10%程度が相場で、支払った手付金は最終的に購入代金の一部に充当されます。
手付金には、買主は支払った手付金を放棄、売主は受け取った手付金の倍額を返還することで、一方的な都合による契約解除を可能にする役割もあります。
契約の証拠金として法的な意味合いを持つ点が、頭金との大きな違いです。
【最新データ】注文住宅の頭金の平均相場は購入価格の1〜2割
注文住宅を建てる際、多くの人が頭金をいくら用意しているのでしょうか。
一般的に、頭金の目安は購入価格の1〜2割といわれることが多いです。
住宅金融支援機構の2022年度「フラット35利用者調査」によると、注文住宅購入者の多くが物件価格の1〜2割程度の自己資金（手持金）を用意していることがわかります。
ここでは、土地の有無によって異なる頭金の平均相場を具体的に見ていきます。
土地ありの場合の頭金平均額と割合
土地を自己所有している、または親の土地に家を建てる「土地あり」の場合、2022年度のフラット35利用者調査によると、注文住宅の平均所要資金は全国平均で3,717万円でした。この場合の自己資金の平均額は641万2,000円で、所要資金に対して約17.3%にあたります。
土地の購入費用がかからないため、建物の費用に充てる自己資金を準備しやすいことが背景にあると考えられます。
土地なし（建て替えなど）の場合の頭金平均額と割合
土地の購入と合わせて注文住宅を建てる土地なしの場合、2022年度の調査によると、土地付注文住宅の所要資金の全国平均は4,694万円でした。
これに対して手持金の平均額は440万円で、総額に対する割合は約9.4%です。
土地の購入費用も必要になるため、総額が大きくなる一方で、頭金の割合は土地ありの場合に比べて低くなる傾向が見られます。
月々の返済が楽になる？注文住宅で頭金を用意する4つのメリット
注文住宅の購入にあたり、頭金を用意することには多くのメリットがあります。
頭金を入れることで住宅ローンの借入額が減り、将来の返済計画に余裕が生まれます。
金融機関からの信用度向上にもつながり、より有利な条件で融資を受けられる可能性も高まります。
ここでは、頭金を用意することで得られる具体的な4つのメリットについて詳しく解説します。
メリット1：住宅ローンの総返済額と月々の支払いを軽減できる
頭金を用意する最大のメリットは、住宅ローンの借入額を減らせる点です。
借入額が少なくなると、支払う利息の総額も減少するため、結果的に住宅購入にかかる総支払額を抑えることができます。
また、借入額が減ることで、毎月の返済額も低くなります。
これにより、家計への負担が軽くなり、教育費や老後資金など、他のライフイベントへの備えにも余裕が生まれます。
メリット2：金利の優遇を受けられる可能性が高まる
金融機関によっては、物件価格に対して一定割合以上の頭金を用意することで、住宅ローンの適用金利を引き下げる優遇制度を設けている場合があります。頭金を多く入れることは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが低減することを意味するため、より良い条件で融資を受けやすくなります。フラット35については「フラット35の利用条件や活用方法」で詳しく紹介しています。
メリット3：住宅ローンの審査に通りやすくなる
頭金を用意できるということは、計画的に貯蓄ができる経済状況や返済能力があることの証明になります。
金融機関は住宅ローンの審査において、申込者の年収や勤務先といった属性だけでなく、自己資金の額も重視します。
十分な頭金があることで金融機関からの信用度が高まり、審査において有利に働く可能性が高まります。
特に、年収に不安がある場合や、他の借り入れがある場合に効果的です。
住宅ローンの審査基準については「銀行の住宅ローン審査基準と対策」で詳しく紹介しています。
メリット4：将来の担保割れリスクを低減できる
担保割れとは、住宅の資産価値が住宅ローンの残高を下回ってしまう状態のことです。
この状態になると、将来的に住宅を売却したくても、売却価格だけではローンを完済できず、自己資金での補填が必要になる可能性があります。
頭金を入れて借入額を抑えておけば、ローン残高の減りが早くなるため、不動産価格が下落した際にも担保割れを起こすリスクを低減できます。
貯金が減るのが不安？頭金を払いすぎることのデメリット
頭金には多くのメリットがある一方、無理をして多く払いすぎることには注意が必要です。
「頭金は多ければ多いほど良い」と考え、貯蓄のほとんどを注ぎ込んでしまうと、予期せぬ事態に対応できなくなる可能性があります。
例えば、手元に100万、200万といった現金を残しておかないと、急な出費や制度の恩恵を最大限に受けられないといったデメリットが生じることがあります。
デメリット1：手元の自己資金が減り急な出費に対応しにくくなる
頭金を多く支払うと、当然ながら手元に残る現金は少なくなります。
住宅購入後には、固定資産税の支払いやメンテナンス費用のほか、病気やケガによる医療費、子どもの進学費用、冠婚葬祭など、予測できない出費が発生する可能性があります。
万が一の事態に備えるための資金（生活防衛費）が不足すると、再び借り入れに頼らざるを得なくなるため、ある程度の現金は手元に残しておくことが重要です。
デメリット2：住宅ローン控除で受けられる還付額が減ることがある
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点での住宅ローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される制度です。
頭金を多く入れて住宅ローンの借入額を少なくすると、控除の対象となるローン残高も小さくなります。
その結果、本来受けられるはずだった控除額の上限まで使いきれず、還付される税金の総額が減ってしまう可能性があります。
低金利の状況下では、あえて借入額を維持して控除を最大限活用する選択も考えられます。
注文住宅は頭金なし（フルローン）でも建てられる？
結論から言うと、頭金なしで注文住宅を建てることは可能です。
近年、多くの金融機関が物件価格の100%を融資するフルローンや、諸費用まで含めて借り入れできるローン商品を提供しています。
貯蓄が少ない若い世代や、手元に現金を残しておきたい方にとっては魅力的な選択肢です。
ただし、頭金なしでローンを組む際には、メリットだけでなくリスクも十分に理解しておく必要があります。
頭金ゼロで家を建てる場合のメリット
頭金なしで家を建てる最大のメリットは、頭金を貯める期間を待たずに、すぐに家づくりを始められる点です。
これにより、現在の家賃を支払い続ける期間を短縮できます。
また、手元に現金を残せるため、引っ越し費用や家具・家電の購入費、さらには将来の教育資金や不測の事態に備える資金として柔軟に活用できます。
団体信用生命保険にも早期に加入できるため、万が一の場合の保障を早くから得られるという利点もあります。
フルローンについては「住宅ローンをフルローンで組む」で詳しく紹介しています。
頭金ゼロで家を建てる際に注意すべき4つのリスク
頭金なしでの住宅購入は、手元資金が少なくてもマイホームを実現できる一方で、いくつかのリスクを伴います。
借入額が大きくなることに起因する返済負担の増加や、資産価値に関する問題など、将来の家計に影響を及ぼす可能性のある注意点を事前に把握しておくことが不可欠です。
ここでは、頭金ゼロで家を建てる際に考慮すべき4つの主なリスクを解説します。
リスク1：借入額が増えるため総支払額が増加する
頭金がない分、住宅ローンの借入額は物件価格の全額となり、高額になります。
借入額が大きければ大きいほど、支払う利息も増えるため、頭金を入れた場合に比べてローンの総支払額は増加します。
また、月々の返済額も高くなるため、家計への負担が重くなります。
将来の金利上昇局面では、返済額がさらに増えるリスクも考慮しなければなりません。
リスク2：諸費用ローンは住宅ローンより金利が高めに設定されている
住宅購入には、登記費用やローン保証料、火災保険料などの「諸費用」が必要です。
頭金なしの場合、これらの諸費用もローンで借り入れるケースがありますが、注意が必要です。
多くの金融機関では、諸費用部分のローンは住宅ローン本体とは別のローンとして扱われ、本体部分よりも金利が高く設定されていることが一般的です。
これにより、全体の返済負担がさらに増加する可能性があります。
リスク3：資産価値がローン残高を下回る「担保割れ」の可能性がある
フルローンを組むと、借入当初は住宅の資産価値とローン残高がほぼ同じ状態からスタートします。
しかし、建物の価値は築年数とともに下落していくため、ローン残高の減少ペースが資産価値の下落ペースを上回らないと「担保割れ」の状態に陥りやすくなります。
担保割れになると、住宅を売却してもローンを完済できず、差額を自己資金で補う必要が生じるリスクがあります。
リスク4：金融機関によっては審査が厳しくなる
借入額が物件価格の100%となるフルローンは、頭金を入れる場合に比べて借主の返済負担率が高くなります。
金融機関は貸し倒れのリスクを慎重に判断するため、年収に対する返済額の割合などを厳しくチェックします。
そのため、申込者の年収や勤務先の安定性、信用情報によっては、審査のハードルが上がったり、希望額の融資が受けられなかったりする可能性があります。
後悔しないための頭金の決め方！3つのポイント
自分たちにとって最適な頭金の額は、家庭の状況やライフプランによって異なります。
単に平均相場に合わせるのではなく、将来を見据えて無理のない金額を設定することが重要です。
後悔しない頭金の目安をいくらにするか決めるためには、住宅購入時に必要となる現金の全体像を把握し、購入後の生活にも目を向ける必要があります。
ここでは、そのための3つのポイントを紹介します。
ポイント1：住宅購入時に現金で必要な諸費用を把握する
住宅購入の際には、頭金とは別に現金で支払う「諸費用」が発生します。これには、土地や建物の登記費用、不動産取得税、売買契約書に貼る印紙税、住宅ローンを組むための手数料や保証料、火災保険料などが含まれます。一般的に、これらの諸費用は注文住宅の場合で建築費総額の約10％が目安とされています。
まずこの諸費用分を確保したうえで、残りの自己資金から頭金に回せる額を検討することが大切です。家を建てる予算については「年収倍率から家を建てる予算を計算する方法」で詳しく紹介しています。
ポイント2：引っ越し費用や家具・家電購入費を確保しておく
新居での生活を始めるためには、住宅そのものの費用以外にも様々なお金が必要です。
現在の住まいからの引っ越し費用はもちろん、新しい家のサイズや雰囲気に合わせて家具やカーテン、照明器具を新調したり、最新の家電製品を購入したりする費用もかかります。
これらの費用は意外と高額になりがちなので、あらかじめリストアップして予算を確保しておきましょう。
目安として50万～100万円程度は見込んでおくと安心です。
ポイント3：万が一に備える生活防衛費（生活費の半年～1年分）は残す
最も重要なのが、万が一の事態に備えるための「生活防衛費」です。
これは、病気やケガ、突然の失業などで収入が途絶えてしまった場合でも、一定期間生活を維持するためのお金です。
一般的に、生活費の半年から1年分が目安とされています。
貯蓄のすべてを頭金や諸費用に充ててしまうと、不測の事態に対応できなくなります。
必ずこの生活防衛費は手を付けずに残した状態で、頭金の額を決めるようにしてください。
「頭金を貯める」vs「今すぐ買う」どちらが得か判断する基準
注文住宅の購入を考えたとき、「時間をかけて頭金を貯めてから買うべきか」それとも「頭金なし（または少額）で今すぐ買うべきか」は多くの人が悩むポイントです。
どちらが「得」かは、金利の動向や税制、現在の家賃負担など、さまざまな要因によって変わるため、一概には言えません。
ここでは、自分にとって最適な購入のタイミングを判断するための基準となる考え方を2つ紹介します。
今後の金利上昇リスクと現在の家賃負担を比較検討する
一つの判断基準は、金利と家賃の比較です。
例えば、2年間で200万円の頭金を貯める計画を立てたとします。
その間、現在の家賃（例：月10万円）を支払い続けると、総額で240万円の支出になります。
もし、頭金を貯めている間に住宅ローンの金利が上昇した場合、借入額が同じでも総返済額は増えてしまいます。
金利の上昇による返済額の増加分と、頭金を貯める間に支払う家賃の総額を天秤にかけ、どちらの負担が大きいかを検討することが重要です。
低金利が続く状況であれば、早めに借り入れた方が有利になる可能性があります。
住宅ローン控除などの税制優遇の適用期間を考慮に入れる
住宅ローン控除をはじめとする税制優遇制度も、購入タイミングを判断する上で重要な要素です。
これらの制度には適用条件や期限が設けられており、いつまでも同じ内容で続くとは限りません。
過去にも制度内容の変更や控除率の縮小が行われてきました。
頭金を貯めている間に制度が変更・終了してしまうと、受けられるはずだった恩恵を逃してしまう可能性があります。
現在の優遇制度を最大限に活用できるタイミングで購入することも、合理的な判断の一つです。
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注文住宅の資金計画は非常に複雑で、頭金の額一つとっても多くの判断材料が必要です。
自分たちだけで最適な計画を立てるのは難しいと感じるかもしれません。
そんな時は、専門家であるハウスメーカーに相談するのが一番の近道です。
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家づくりプランについては「家づくりプランの検討方法」で詳しく紹介しています。
注文住宅の頭金に関するよくある質問
注文住宅の頭金について、多くの方が抱える疑問にお答えします。
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注文住宅の頭金は、年収の何割くらいが目安ですか？
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頭金の額を年収の何割で考える明確な基準はありません。
一般的に物件価格の1～2割が目安とされますが、重要なのは年収とのバランスよりも、無理なく返済できる借入額と、手元に残すべき生活防衛費を確保することです。ご自身の貯蓄額やライフプランから、いくらまでなら頭金として支払えるかを判断してください。
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頭金ゼロで注文住宅を建てる場合のデメリットは何ですか？
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頭金ゼロの場合、借入額が増えるため総返済額が増加し、月々の返済負担も重くなります。
また、金融機関によっては審査が厳しくなることや、将来、住宅の資産価値がローン残高を下回る「担保割れ」のリスクが高まる点が主なデメリットです。
諸費用ローンを利用する場合、金利が割高になる可能性もあります。 -
頭金のほかに、現金で用意すべき諸費用には何がありますか？
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頭金以外に、登記費用、印紙税、不動産取得税、住宅ローン手数料・保証料、火災・地震保険料などが必要です。
土地を購入する場合は仲介手数料がかかることもあります。
これらの諸費用の合計は、一般的に注文住宅の建築費と土地代を合わせた総額の3〜6％程度が目安とされています。
まとめ
注文住宅の頭金は、一般的に物件価格の1〜2割が相場とされていますが、これはあくまで目安です。
頭金を多く用意すれば総返済額を減らせる一方、手元資金が減ることで急な出費への対応が難しくなるデメリットもあります。
頭金なし（フルローン）という選択肢も可能ですが、返済負担の増加や担保割れのリスクを理解しておく必要があります。
重要なのは、諸費用や生活防衛費を確保したうえで、ご自身のライフプランに合った無理のない資金計画を立てることです。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
