今ある家を建て替える際には、解体費用や建築費用など、新築とは異なる資金計画が必要です。
現在の家のローン残債がある場合でも、建て替えローンを利用することで計画を進められる可能性があります。
この記事では、建て替えにおける住宅ローンの流れや必要な費用、残債がある場合の対処法について詳しく解説します。
家の建て替えを成功させるため、資金計画のポイントを理解することが重要です。
もくじ
この記事でわかること
- 建て替え特有の資金の流れと住宅ローンの仕組み
- ローン残債の有無など状況に応じた最適なローンの組み方
- 建て替えローンの審査基準と通過するための対策
- 総費用の内訳と補助金を活用した資金計画の立て方
建て替えで住宅ローンは使える？新築との違いとローンの種類
家を建て替える際にも、新築と同様に住宅ローンを利用できます。
ただし、建て替え特有の費用として、既存の家の解体費用や、工事中の仮住まいの費用などが発生する点が新築とは異なります。
これらの費用もまとめて借り入れできる専用のローン商品もあります。
建て替えのプロセスでは、建物が完成する前に支払いが必要になる資金があるため、通常の住宅ローンとは異なる仕組みの融資を検討することが重要です。
戸建ての建て替え費用については「戸建ての建て替え費用が跳ね上がる要因」で詳しく紹介しています。
一般的な住宅ローンとの違いは？建て替えローンの仕組みを解説
建て替えローンは、一般的な住宅ローンと異なり、建物が完成する前に融資が実行される点が特徴です。
通常の住宅ローンは、完成した家とその土地を担保にお金を借りるため、融資は原則として建物の完成後一度きりです。
しかし、家を建て替える際は、解体費用や着工金などを工事の進捗に合わせて支払う必要があります。
そのため、建て替えローンやつなぎ融資を利用し、必要なタイミングで資金を受け取る仕組みになっています。
自己資金や土地の状況で変わる！建て替えに利用できるローンの選択肢
建て替えで利用できるローンは、自己資金や土地の担保価値によって選択肢が変わります。
主な選択肢は、建て替えに必要な費用を一本化して借りる「建て替えローン（一体型ローン）」、住宅ローン実行までの資金を一時的に借りる「つなぎ融資」、そして融資を複数回に分けて実行する「分割融資」の3つです。
頭金が少ない場合でも、土地を担保に先行して融資を受けられる場合があるため、金融機関に相談してみましょう。
【ケース別】建て替え時の住宅ローンの組み方
家を建て替える際の住宅ローンの組み方は、現在の家のローン残債の有無や、誰の名義でローンを組むかによって進め方が異なります。
ここでは「ローン残債がある場合」「完済している場合」「親名義の実家を建て替える場合」という3つのケースに分けて、それぞれの具体的な対処法や注意点を解説します。
自分の状況に合った最適な方法を見つけるための参考にしてください。
今の家のローンが残っている場合の対処法
今の家のローン残債がある場合は、既存の残債と建て替え費用をまとめて借り入れできる「建て替えローン」を利用するのが一般的です。
この方法により、ローンを一本化でき、返済管理がしやすくなります。
これは実質的に借り換えに近い形となり、新たなローンで既存ローンを完済し、残りを建て替え資金に充当します。
二重ローンになるリスクを避けられるため、多くの金融機関がこのタイプのローンを提供しています。
住宅ローンを完済している場合の基本的な進め方
住宅ローンを完済している場合、土地の抵当権が抹消されているため、その土地を担保に新しいローンを組みやすくなります。
基本的な進め方としては、まず解体業者やハウスメーカー・工務店と契約し、工事のスケジュールと資金計画を立てます。
支払いの流れに合わせて、建て替え費用をまとめて借りるか、つなぎ融資を利用して先行費用を支払うかを決定します。
残債がない分、審査や手続きは比較的スムーズに進む傾向があります。
親名義の実家を子どものローンで建て替える際の注意点
親名義の実家を子どもの名義のローンで建て替える場合、いくつか注意点があります。
まず、土地の名義人である親に、土地を担保として提供することへの同意を得る必要があります。
また、土地の名義を子どもに移転する場合は、贈与税が発生する可能性があります。
実家の状況や親子間の合意内容を明確にし、金融機関や税理士などの専門家へ事前に相談しながら進めることがトラブルを避ける鍵です。
建て替えの資金計画｜必要な費用と支払いタイミング
建て替えを成功させるには、詳細な資金計画が不可欠です。
総額でどのくらいの費用がかかるのか、どのタイミングで支払いが必要になるのかを事前に把握しておく必要があります。
頭金や自己資金でどこまでカバーできるかを確認し、月々の返済額が無理のない範囲に収まるようシミュレーションを行いましょう。特に建物完成前に支払う費用を見落とさないよう注意が必要です。
建て替えにかかる総費用の内訳と相場を把握しよう
建て替えの総費用は、主に「解体費用」「建築費用」「諸費用」の3つで構成されます。
30坪の木造戸建て（一軒家）の場合、解体費用は90万〜180万円程度が相場です。
建築費用は建物の仕様やグレードによって大きく変動しますが、2,000万円以上かかるのが一般的です。
さらに、登記費用やローン手数料、仮住まい費用、引越し代などの諸費用が総額の10%程度必要になるため、余裕を持った資金計画が求められます。
注文住宅の諸費用については「注文住宅の諸費用と支払い時期」で詳しく紹介しています。
要注意！建物完成前に必要となる費用の支払いタイミング
建て替えでは、住宅ローン本体の融資が実行される前に、支払いが必要となる費用が複数あります。
一般的には、工事請負契約時に「契約金（着工金）」、上棟時に「中間金」を支払います。
また、工事開始前には「解体費用」の支払いも必要です。
これらの費用は、自己資金で支払うか、後述する「つなぎ融資」などを利用して工面しなければなりません。
支払いタイミングを把握し、資金ショートを起こさない準備が重要です。
自己資金が足りない時に役立つ「つなぎ融資」とは？
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでの間、解体費用や着工金、中間金といった先行費用を支払うために利用する一時的なローンのことです。
住宅ローンは完成した建物を担保とするため、融資実行は建物完成後になります。
つなぎ融資を利用することで、自己資金が不足していても支払いが可能になります。
ただし、一般的な住宅ローンより金利が高めに設定されており、別途手数料がかかる点には注意が必要です。
【年代別】建て替えローンの審査で見られるポイントと対策
建て替えローンの審査では、申込者の年齢や年収、健康状態などが総合的に判断されます。
特に完済時年齢は重視されるため、50代以上で30年以上の長期ローンを組む場合は、返済計画の具体性が求められます。
年代ごとに審査で見られるポイントは異なりますが、共通して安定した収入と無理のない返済計画を示すことが重要です。
ここでは、審査を通過するための対策や、年齢が不安な場合の選択肢について解説します。
建て替えローンの審査基準と通過するためのコツ
建て替えローンの審査基準は、主に「完済時年齢」「返済負担率」「担保評価」「健康状態」「信用情報」の5つです。
多くの銀行では完済時年齢を80歳未満と定めています。
審査を通過するためには、頭金を多く入れて借入額を減らす、他の借入を整理して返済負担率を下げる、収入合算やペアローンを検討するなどの対策が有効ですし、住宅ローンの返済比率については「住宅ローンの安全な返済比率」で詳しく紹介しています。
安定した返済能力を示せる、現実的な資金計画を立てることが重要です。
50代以上でも大丈夫？年齢が不安な場合の親子リレーローンという選択肢
50代以上でローンを組む場合、完済時年齢の制限から返済期間が短くなり、月々の返済額が大きくなる可能性があります。
審査が不安な場合の選択肢として「親子リレーローン」があります。
これは、親が始めた返済を将来子どもが引き継ぐ仕組みのローンです。
子どもの年齢を基準に返済期間を設定できるため、長期のローンを組みやすくなり、借入可能額を増やせるメリットがあります。
ただし、子どもが返済義務を負うことになる点を十分に理解しておく必要があります。
建て替えで使える税制優遇や補助金制度でお得に
建て替えは費用がかかりますが、国の税制優遇制度や補助金を活用することでお得に進めることができます。
代表的なものに住宅ローン控除（減税）があり、一定の要件を満たすことで所得税や住民税が還付されます。
また、省エネ性能の高い家を建てる場合や、耐震補強を伴う建て替えなどでは、国や自治体から補助金が支給されるケースもあります。
これらの制度を上手に活用し、資金計画に役立てましょう。
住宅ローン控除は建て替えでも適用される？条件を確認
建て替えの場合でも、新築住宅と同様に住宅ローン控除（住宅ローン減税）の適用を受けることが可能です。
適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であること、ローンの返済期間が10年以上であること、合計所得金額が2,000万円以下であることなどの条件を満たす必要があります。
また、省エネ基準を満たす住宅かどうかで控除額が変わるため、事前にハウスメーカー・工務店と確認することが重要です。
解体費用や新築時に利用できる国や自治体の補助金一覧
建て替えでは、さまざまな補助金制度が利用できる可能性があります。
例えば、省エネ性能の高い住宅を新築する場合に国が支援する「子育てグリーン住宅支援事業」などがあります。
また、自治体によっては、旧耐震基準の建物を解体・撤去する際の費用を補助する制度や、三世代同居に対応するための住宅取得補助などを設けている場合があります。
お住まいの自治体のホームページを確認したり、ハウスメーカー・工務店に相談したりして、利用できる制度がないか調べてみましょう。
後悔しないために！リフォームと建て替えの費用・メリットを比較
家の老朽化が進んだ際、建て替えと大規模リフォームのどちらを選ぶべきか悩むケースは少なくありません。
どちらの方法にもメリット・デメリットがあり、かかる費用も異なります。
構造上の問題や将来のライフプランまで考慮し、総合的に判断することが後悔しないためのポイントです。
建て替えとリフォームの判断基準については「建て替えとリフォームの判断基準」で詳しく紹介しています。
ここでは、費用面と機能面から両者を比較し、どちらが適しているかの判断基準を解説します。
費用面で比較！リフォームと建て替えはどちらがお得？
一般的に、小規模なリフォームは建て替えよりも費用を抑えられます。
しかし、間取りの大幅な変更や耐震補強などを含む大規模なリフォーム（フルリフォーム）の場合、費用が1,000万円を超えることもあり、建て替え費用と変わらなくなったり、かえって高くなったりするケースも少なくありません。
初期費用だけでなく、建て替えによる断熱性向上での光熱費削減や、将来のメンテナンス費用まで含めて、長期的な視点でどちらがお得かを比較検討する必要があります。
メリット・デメリットで比較！どちらが適しているかの判断基準
建て替えの最大のメリットは、間取りやデザイン、設備の自由度が高く、耐震性や断熱性といった住宅性能を根本から改善できる点です。
一方、費用が高額になりやすく、工期も長くなる点がデメリットです。
家の建て替え時期については「家の建て替え時期とかかる費用」で詳しく紹介しています。
対してリフォームは、費用を抑えやすく、工期が短い点がメリットですが、既存の柱や基礎など構造上の制約を受けるため、自由度に限界があります。
現在の家の状態と、どこまでの改善を望むかによって、最適な選択は異なります。
建て替えの住宅ローンに関するよくある質問
家の建て替えを検討する際、住宅ローンの費用や審査、融資の仕組みについて多くの疑問が生じます。
特に、現在の家のローンが残っている場合や、支払いタイミング、年齢に関する不安は共通の悩みです。
ここでは、建て替えの住宅ローンに関して寄せられることが多い質問とその回答をまとめました。
計画を進める上での不安解消にお役立てください。
住宅ローンが残っている状態でも、建て替えローンを組むことはできますか？
はい、可能です。
現在のローン残債と建て替え費用を一本化できる「建て替えローン」を利用するのが一般的です。
新しいローンで既存のローンを完済するため、実質的には借り換えと同じ仕組みです。
金融機関による審査はありますが、二重ローンを回避しながら計画を進めることができます。
建て替えの場合、解体費用や着工金はどのタイミングで、どのように支払うのですか？
解体費用や着工金は、住宅ローン本体の融資が実行される前の、工事の進捗に合わせて支払います。
通常は自己資金か「つなぎ融資」を利用して支払います。
解体費用は工事着手前、着工金は工事請負契約時、中間金は上棟時など、複数回に分けて支払いが発生するのが一般的です。
50代からでも建て替えの住宅ローンを組めますか？完済時の年齢が心配です。
はい、50代からでも住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、多くの金融機関が完済時年齢を80歳未満と定めているため、返済期間が短くなる可能性があります。
審査が不安な場合は、自己資金を多めに用意する、親子二世代で返済する「親子リレーローン」を検討するなどの対策が有効です。
まとめ
家の建て替えで住宅ローンを利用する際は、新築とは異なる費用や流れを理解することが重要です。
現在の家のローン残債があっても、費用を一本化できるローンがあります。
建物完成前に支払いが必要な資金は「つなぎ融資」で対応可能です。
ローンの審査では年齢も考慮されますが、親子リレーローンなどの選択肢もあります。
建て替えかリフォームかで迷う場合は、長期的な費用対効果を比較検討することが求められます。
自分の状況に合った資金計画を立て、理想の家を建て替える準備を進めましょう。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
