土地の購入や相続、家の建築を考え始めたとき、「地目」という言葉を目にすることがあります。
地目とは、その土地が何のために使われているかを示す法的な分類で、不動産登記に記録されています。
地目の種類は「宅地」や「田」「畑」「山林」など全部で23種類あり、どの地目に分類されるかによって、建てられる建物や税金が変わるなど、土地の活用方法に大きく影響します。
この記事では、地目について、全23種の一覧や、自分の土地の地目を調べるにはどうすればよいのか、不動産登記の観点からわかりやすく解説します。
もくじ
この記事でわかること
- 土地の用途を示す「地目」の基本的な意味と全23種類の分類
- 家を建てる際に知っておくべき主要地目ごとの特徴と注意点
- 登記事項証明書などで地目を調べる方法と、用途変更時に必要な手続き
【一覧表】不動産登記法で定められた全23種類の地目
以下では、全23種類の地目を用途の近いものごとに分けて紹介します。
なお、この分類は法令上の正式な区分ではなく、それぞれの地目の特徴を理解しやすくするために整理したものです。
農業や林業に関する地目
| 地目 | 土地の定義・主な用途 |
|---|---|
| 田 | 農耕地のうち、用水を利用して耕作する土地 |
| 畑 | 農耕地のうち、用水を利用せずに耕作する土地 |
| 牧場 | 牛や馬などの家畜を放牧する土地 |
| 山林 | 耕作によらず、竹や樹木が生育している土地 |
| 原野 | 耕作によらず、雑草や低木などが生育している土地 |
| 保安林 | 水源の涵養や土砂災害の防止などを目的として、森林法に基づき保安林に指定された土地 |
農業や林業に関する地目は、作物の栽培や家畜の放牧、樹木の生育などに利用される土地です。
なかでも「田」と「畑」は農地法の規制を受けるため、住宅や駐車場など別の用途に変更する場合は、農地転用の許可または届出が必要になります。
また、「保安林」は災害防止や水源の保全などを目的として指定されており、立木の伐採や土地の形質変更が制限されることがあります。
土地を購入・活用する際は、地目だけでなく、農地法や森林法に基づく指定の有無も確認しましょう。
建物や施設に関する地目
| 地目 | 土地の定義・主な用途 |
|---|---|
| 宅地 | 建物の敷地や、建物の維持・利用に必要な土地 |
| 学校用地 | 校舎や附属施設の敷地、運動場として利用する土地 |
| 鉄道用地 | 鉄道の駅舎や附属施設、線路の敷地として利用する土地 |
| 墓地 | 人の遺体や遺骨を埋葬する土地 |
| 境内地 | 神社や寺院、教会などの宗教施設に属し、宗教活動に必要な土地 |
| 公園 | 一般の人が休憩や散策、遊びなどに利用する土地 |
建物や公共施設などの敷地として利用されている土地は、用途に応じて「宅地」「学校用地」「鉄道用地」などに分類されます。
住宅用地を探す場合は「宅地」が一般的ですが、宅地であれば希望する建物を必ず建築できるわけではありません。
用途地域や建ぺい率、容積率、接道義務など、都市計画法や建築基準法による規制も適用されます。
土地を購入する前に、地目とあわせて建築可能な建物の用途や規模を確認することが重要です。
道路や水路に関する地目
| 地目 | 土地の定義・主な用途 |
|---|---|
| 公衆用道路 | 道路法上の道路かどうかを問わず、一般の人や車両の通行に利用される土地 |
| 運河用地 | 運河の水路や船だまりなど、運河の運営に必要な土地 |
| 水道用地 | 水源地や貯水池、浄水施設、水道管の敷地など、給水のために利用する土地 |
| 用悪水路 | 農業用水を流すため、または余分な水や排水を流すための水路 |
| 井溝 | 田畑や集落の間に設けられた通水路 |
| 堤 | 水害を防ぐ目的で築かれた堤防 |
道路や水路に関する地目は、人や車両の通行、農業用水の供給、排水、水害対策などの役割を持つ土地です。
個人が所有している土地であっても、現況が一般の通行に利用されていれば「公衆用道路」として登記されることがあります。
これらの土地は、周辺の宅地と一体に見えても、自由に建物を建てられるとは限りません。
土地の境界や所有関係、通行権、水路の管理者などを確認し、住宅の敷地面積や接道条件に含められるかを慎重に判断する必要があります。
水や資源に関する地目
| 地目 | 土地の定義・主な用途 |
|---|---|
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地 |
| 鉱泉地 | 温泉を含む鉱泉の湧出口や、その維持に必要な土地 |
| 池沼 | 農地のかんがい用ではない水をためている池や沼 |
| ため池 | 農地のかんがいに使用する水をためておく池 |
水や天然資源に関する地目には、池や沼、農業用のため池、鉱泉の湧出口などが含まれます。
「池沼」と「ため池」は似ていますが、農地のかんがいに利用する水をためているかどうかで区別されます。
こうした土地を造成して別の用途に使用する場合は、地目変更登記だけでなく、自治体への届出や開発許可が必要になる可能性があります。
水害や地盤のリスクにも関係するため、土地の履歴や周辺環境まで確認することが大切です。
ほかの地目に当てはまらない土地
| 地目 | 土地の定義・主な用途 |
|---|---|
| 雑種地 | ほかの22種類の地目に該当しない土地。駐車場や資材置き場などが代表例 |
「雑種地」は、ほかの22種類の地目のいずれにも当てはまらない土地です。
駐車場や資材置き場、ゴルフ場など、建物の敷地や農地とは異なる用途で利用されている土地が該当します。
雑種地は活用の幅が広いように見えますが、住宅を自由に建てられる土地とは限りません。
用途地域や接道条件、市街化調整区域などの規制を確認し、必要に応じて造成工事や地目変更登記を行う必要があります。
地目は、登記上の名称や所有者の希望だけで決まるものではありません。
土地が実際にどのように使われているかを重視し、主な用途に応じて判断されます。
また、地目だけで建物を建てられるかどうかや、固定資産税の金額が決まるわけではありません。
土地を購入・活用する際は、都市計画法や建築基準法、農地法などの規制もあわせて確認しましょう。
自分の土地の地目を正確に調べる3つの方法
所有している土地や購入を検討している土地の地目を調べるには、公的な書類やサービスを利用するいくつかの方法があります。
正確な地目を知ることは、不動産取引や建築計画を進める上での第一歩です。
地目を調べる際には、対象となる土地の所在地（住所）とは別に、登記上の場所を示す「地番」が必要になる場合があります。
ここでは、代表的な3つの確認方法について解説します。
①法務局で「登記事項証明書」を取得して確認する
最も正確で公式な方法が、法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得することです。
登記事項証明書は、その不動産に関する権利関係や物理的状況が記録された公的な書類です。
証明書内の「表題部」という項目に、土地の所在や地番、面積と並んで現在の登記地目が記載されています。
この登記記録は法的な効力を持つため、不動産売買や融資の際には必ず必要となる情報です。
②毎年届く「固定資産税の納税通知書」で確認する
土地や家屋の所有者に対して毎年4月～6月頃に市区町村から送付される「固定資産税の納税通知書」でも、地目を確認できます。
通知書に同封されている「課税明細書」の「現況地目」や「課税地目」という欄に記載があります。
手元にある書類で手軽に地目を調べるには便利な方法ですが、これはあくまで課税上の分類です。
法務局の登記地目とは異なる場合があるため、正確な情報を要する際は登記事項証明書を取得してください。
③オンラインの「登記情報提供サービス」で確認する
法務局へ行かずに地目を調べるには、「登記情報提供サービス」を利用する方法が便利です。
これは、インターネットを通じて登記記録を閲覧できる有料のサービスです。
登記事項証明書と同等の情報を、より安価な手数料でPDFファイルとして確認できます。
ただし、取得した情報に法的な証明力はないため、公的な手続きには使用できません。
登記内容をすぐに確認したい場合に適した方法です。
土地の利用目的が変わった場合に必要な地目変更登記の手続き
土地の利用状況が変わり、登記記録に記載されている地目と現況が一致しなくなった場合、所有者はその変更があった日から1ヶ月以内に「地目変更登記」を法務局に申請する義務があります。
これは不動産登記法で定められており、登記の情報を実態に合わせて正確に保つための手続きです。
例えば、畑に家を建てた場合、地目を「畑」から「宅地」へ変更する登記が必要となります。
地目変更登記の申請が必要になる具体的なケース
地目変更登記が必要になるのは、土地の主たる用途に永続的な変更が生じた場合です。
具体的なケースとしては、「畑」や「田」といった農地を造成して住宅を建築し、「宅地」として利用し始めた場合が挙げられます。
また、「山林」を切り開いて駐車場や資材置き場にした場合は「雑種地」への変更が必要です。
逆に、建っていた家屋を解体して更地にし、駐車場として活用し始めた場合も、「宅地」から「雑種地」への地目変更登記が求められます。
土地の地目変更手続きを4ステップで解説
土地の地目変更登記は、以下の4つのステップで進めるのが一般的です。
- 事前調査と必要書類の準備：法務局で登記事項証明書や公図を取得し、土地の状況を確認します。農地転用許可証など、地目変更の原因を証明する書類も準備します。
- 現地調査と申請書の作成：土地の現況を確認し、登記申請書を作成します。
- 法務局への登記申請：管轄の法務局に作成した申請書と添付書類を提出します。
- 登記完了証の受領：登記が完了すると、法務局から登記完了証が交付されます。
これらの手続きは複雑なため、専門家である土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。
地目変更登記にかかる費用の目安と内訳
地目変更登記にかかる費用は、主に専門家である土地家屋調査士に支払う報酬です。
地目変更登記そのものには、登録免許税はかかりません。
土地家屋調査士への報酬は、土地の状況や手続きの難易度によって変動しますが、一般的な相場としては5万円程度が目安となります。
ただし、隣接地との境界確定のための測量が必要になる場合など、追加の作業が発生すると費用はさらに高額になる可能性があります。
事前に見積もりを取得して確認することが重要です。
地目が変わると固定資産税の金額も変動するのか？
地目が変わると、土地の固定資産税額も変動します。
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の利用状況、つまり「現況地目（課税地目）」に基づいて評価額が算出され、課税されます。
そのため、登記上の地目が「山林」や「畑」のままでも、実際に住宅が建っていれば「宅地」として評価されます。
一般的に、山林や農地から宅地へ地目が変わると土地の評価額は上昇するため、結果として固定資産税の金額も高くなる傾向にあります。
地目に関するよくある質問
土地の売買や活用を考える上で重要な地目について、ここでは特によく寄せられる質問とその回答をまとめました。
登記地目と課税地目の違いや、家が建てられる地目の種類、手続きを自分で行えるかなど、疑問解決の参考にしてください。
-
登記地目と課税地目、現況地目はそれぞれどう違うのですか？
-
登記地目は法務局の登記簿に記録された法的な分類です。
一方、現況地目はその土地の実際の利用状況を指し、課税地目は固定資産税を算出する基準となる地目を指します。
課税地目は、原則としてその年の1月1日時点の現況地目に基づいて市町村が判断するため、登記地目と異なる場合があります。 -
どの地目であれば、家を建てることができるのでしょうか？
-
原則として、地目が「宅地」であれば住宅の建築が可能です。
地目が「田」「畑」「山林」などの土地に家を建てる場合は、まず農地転用許可や開発許可を得て、造成工事などを行った上で地目を「宅地」に変更する手続きが必要です。
建築の可否は、個別の法的規制も併せて確認しなくてはなりません。 -
どの地目であれば、家を建てることができるのでしょうか？
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原則として、地目が「宅地」であれば住宅の建築が可能です。
地目が「田」「畑」「山林」などの土地に家を建てる場合は、まず農地転用許可や開発許可を得て、造成工事などを行った上で地目を「宅地」に変更する手続きが必要です。
建築の可否は、個別の法的規制も併せて確認しなくてはなりません。 -
地目変更の手続きは自分で行うことも可能ですか？
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地目変更の登記手続きは、専門的な知識が必要ですが、所有者自身で行うことも法律上可能です。
しかし、申請書の作成や必要書類の収集、現地調査などが複雑で手間がかかるため、一般的には専門家である土地家屋調査士に依頼するケースがほとんどです。
特に測量を伴う場合は専門家の協力が不可欠です。
土地の条件に合った家づくりプランを比較してみよう
家を建てる土地を選ぶ際は、地目だけでなく、用途地域や接道条件、建ぺい率、容積率なども確認する必要があります。
土地によって建てられる住宅の大きさや間取りが異なるため、土地の条件を踏まえながら、実現可能な家づくりを検討することが大切です。
メタ住宅展示場の「家づくりプラン」では、希望するエリアや予算、家族構成などを入力すると、複数のハウスメーカーや工務店から間取りや資金計画の提案を受け取れます。
各社の提案を比較することで、土地の条件や暮らし方に合った住宅会社を探しやすくなります。
土地探しを始めたばかりの方や、どのような家を建てられるのか具体的にイメージしたい方は、無料の家づくりプランを活用してみてはいかがでしょうか。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
