希望の条件に合う物件がなかなか見つからない時、「未公開物件」という言葉が気になるかもしれません。
未公開物件は、特定の不動産会社しか扱っていない特別な物件というイメージがありますが、実際にあるのでしょうか。
結論として、未公開物件は存在します。
この記事では、不動産物件が未公開になる理由や、その探し方、そして後悔しないための注意点について解説します。
もくじ
この記事でわかること
- 不動産物件が「未公開」になる理由と仕組み
- 競合が少なく好条件の物件をいち早く検討できるメリット
- 条件の良い未公開物件に出会うための具体的な探し方
- 価格の妥当性や悪質な「囲い込み」といった注意点
そもそも「未公開物件」とは？広告に出ない物件の種類を解説
未公開物件とは、不動産ポータルサイトやチラシなどの一般的な広告媒体に掲載されていない物件の総称です。
不動産会社が自社の顧客だけに紹介している物件や、広告掲載の準備段階にある物件などがこれに該当します。
つまり、インターネットなどで誰もが自由に閲覧できる状態になっていない不動産物件が「未公開物件」と呼ばれています。
完全に市場に出ていないわけではなく、特定のルートでのみ情報が共有されている状態と理解すると良いでしょう。
不動産会社が物件を「未公開」にする5つの主な理由
物件情報がなぜ「未公開」になるのか、その背景にはさまざまな理由が存在します。
売主側のプライバシーへの配慮や、物件の人気が高すぎること、広告掲載前の準備段階であることなどが主な要因です。
また、不動産会社と売主が結ぶ媒介契約の種類によって、広告活動が制限されるケースもあります。
ここでは、物件が未公開になる代表的な5つの理由を解説します。
売主が近所に売却の事実を知られたくないため
売主が不動産の売却を周囲に知られたくないというプライバシー上の理由から、広告活動を控えるケースがあります。
例えば、離婚や相続、資金的な問題などが売却の背景にある場合、大々的に広告を出すことで、近隣に個人的な事情が伝ってしまうことを避けたいと考える売主は少なくありません。
このような理由により、不動産会社は信頼できる顧客にのみ、水面下で物件情報を紹介することになります。
広告を出す前に買い手が見つかる人気物件のため
駅に近い、周辺環境が良い、価格が手頃であるといった好条件が揃う人気物件は、未公開になる理由の一つです。
このような物件は、不動産会社が抱える購入希望の顧客リストに紹介した段階で、すぐに買い手が見つかることが多くあります。
わざわざ広告費をかけて広く買い手を探す必要がないため、結果的に一般の市場に出回ることなく取引が成立します。
情報が公開される前に売れてしまうのが、このケースです。
広告掲載の準備がまだ整っていないため
物件の売却活動を開始するには、物件の写真撮影や間取り図の作成、登記情報の確認など、さまざまな準備が必要です。
これらの準備が整う前に、先行情報として顧客に紹介される物件も未公開物件に含まれます。
特に、売主がまだ居住中の場合は、室内写真の撮影が難しく、広告掲載までに時間がかかることがあります。
こうした準備期間中に、不動産会社が先行して買い手を探すために情報を出す場合があります。
媒介契約によって広告活動が制限されているため
売主と不動産会社が結ぶ「媒介契約」の種類によって、広告活動が制限されることも理由の一つです。
特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では、売却を依頼された不動産会社は指定流通機構（レインズ）への物件登録が義務付けられますが、広告を出すかどうかは会社の判断に委ねられます。
そのため、あえて広告を出さず、自社で見つけた顧客との契約を目指す戦略を取ることがあります。
新築物件で販売開始前の情報を先行して提供するため
新築の分譲マンションや戸建て住宅では、正式な販売開始に先立って、資料請求をした人やモデルルームの来場者など、関心の高い見込み客に対して優先的に情報を提供するケースがあります。
これは「先行案内」や「会員限定情報」といった形で行われ、一般の広告が始まる前に希望の住戸を確保できる可能性があります。
この段階で提供される新築物件の情報も、広義の未公開物件と言えます。
未公開物件を探す前に知っておきたいメリット
未公開物件には、一般的な物件探しにはないメリットがあります。
情報が限られているため、競合する購入希望者が少なく、じっくりと物件を検討できる可能性が高まります。
また、市場に出回る前の新鮮な情報をいち早くキャッチできるため、他の人が知らないうちに好条件の物件に出会えるチャンスも広がります。
こうした点が、未公開物件を探す大きな動機となるでしょう。
競合が少なく、希望の物件を購入しやすい
一般公開前の物件であれば、ポータルサイトを見ている購入希望者より早い段階で検討できる可能性があります。ただし、未公開物件だからといって必ず競争率が低いわけではなく、条件の良い物件では早期に申し込みが入ることもあります。
市場に出回る前の新鮮な情報をいち早く入手できる
広告掲載の準備中や、販売開始前の物件情報をいち早く入手できる点も大きなメリットです。
不動産市場では、情報の鮮度が重要であり、良い条件の物件ほど早く買い手がつきます。
未公開物件の情報は、まさにその最前線にあるものと言えます。
一般に情報が公開される前にアプローチできるため、他の購入検討者が動き出す前に、有利な立場で物件選びを進めることが可能です。
未公開物件に潜むデメリットと注意すべきポイント
未公開物件にはメリットがある一方で、デメリットや注意すべき点も存在します。
「未公開」という言葉の響きから、必ずしも優良物件とは限らないことを理解しておく必要があります。
価格が相場より割高だったり、比較検討がしにくかったりする場合があります。
また、中には悪質な「囲い込み」と呼ばれる、怪しいケースも潜んでいるため、慎重な判断が求められます。
価格が相場よりも割高に設定されている可能性がある
未公開物件は、市場で広く比較される機会がないため、売主の希望価格がそのまま反映され、相場よりも割高な価格設定になっている可能性があります。
特に、売却を急いでいない売主の物件の場合、強気な価格で市場の反応を見ているケースも考えられます。
紹介された物件が本当に適正価格なのか、周辺の類似物件の取引事例などを自分で調べるなど、客観的な視点で判断することがデメリットを回避するポイントです。
比較検討できる物件が少なく客観的な判断が難しい
不動産会社から個別に紹介される未公開物件は、情報源が限定されるため、他の物件との比較検討がしにくいというデメリットがあります。
ポータルサイトであれば、複数の物件を一覧で比較し、相場観を養いながら判断できますが、未公開物件だけを見ていると、その物件が本当に自分にとって最適なのか客観的な判断が難しくなります。
紹介された物件だけに固執せず、公開物件も含めて幅広く検討する姿勢が重要です。
不動産会社による「囲い込み」に注意する
注意すべきなのが、不動産会社が意図的に情報を公開しない「囲い込み」という行為です。
これは、売主と買主の双方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙うために、他の不動産会社に物件を紹介せず、自社で買主を見つけようとする悪質な手口です。
このような怪しい物件は、売主にとっても売却機会の損失につながります。
一社だけに固執せず、複数の不動産会社に相談することで、こうしたリスクを回避できます。
【実践】条件の良い未公開物件を見つけるための具体的な探し方
本当に条件の良い未公開物件に出会うためには、受け身の姿勢ではなく、自ら積極的に動くことが重要です。
具体的な探し方としては、信頼できる不動産会社に直接希望条件を伝えて探してもらう方法や、企業の会員サービスに登録する方法があります。
ここでは、実践的な未公開物件の探し方について紹介します。
未公開土地の探し方については「未公開土地の探し方5選！お宝物件獲得なるか？存在理由や注意点も解説」で詳しく紹介しています。
信頼できる不動産会社に直接相談して希望条件を伝える
最も確実で王道な探し方は、信頼できる不動産会社の店舗を訪ねたり、問い合わせフォームから連絡したりして、直接相談することです。
希望のエリア、予算、間取り、ライフプランなどを具体的に伝えることで、担当者は条件に合う物件情報を探しやすくなります。
熱意が伝れば、まだ広告に出していない物件情報を優先的に紹介してもらえる可能性も高まります。
一人の担当者と良い関係を築くことが、良い物件探しの近道となる不動産屋の活用法です。
住宅購入の相談先については「住宅購入の相談はどこがいい？目的別におすすめ窓口を徹底比較」で詳しく紹介しています。
不動産会社の会員サービスやメールマガジンに登録する
多くの不動産会社は、自社のWebサイトで会員登録制度を設けています。
こうした会員サービスに登録すると、一般公開されていない物件情報が閲覧できたり、希望条件に合う新しい物件情報がメールマガジンで届いたりします。
店舗に足を運ぶ時間がない人でも、ネット上で手軽に情報収集を始められる方法です。
複数の会社のサイトに登録しておくことで、より多くの情報を効率的に集められます。
地域に根差した工務店や不動産会社を訪ねてみる
特定の地域で物件を探している場合、そのエリアに特化した地元の工務店や不動産屋を訪ねるのも有効な探し方です。
大手不動産会社が持っていない、地域独自のネットワークや情報を持っていることが多くあります。
地主との長年の付き合いから、土地の売却情報をいち早くキャッチしているケースも少なくありません。
地域の特性を熟知しているため、より深い情報を得られる可能性があります。
【購入vs賃貸】未公開物件を探す価値は目的によって異なる
「未公開物件」を探す価値は、物件を購入したいのか、それとも借りたいのか、その目的によって大きく異なります。
売買市場では希少な物件に出会える可能性がある一方で、賃貸市場では少し事情が違います。
それぞれの市場の特性を理解し、自分の目的に合った探し方をすることが重要です。
売買：希少価値の高い物件に出会える可能性がある
不動産売買において、未公開物件を探す価値は高いと言えます。
特に、人気のエリアにある土地や、デザイン性の高い注文住宅だった中古戸建て、眺望の良い最上階のマンションなど、同じものが二つとない一点ものの物件は、公開後すぐに売れてしまうことが多いためです。
また、収益物件を探している投資家にとっても、利回りの良い物件を競合なしに検討できるメリットは大きいでしょう。
戸建もマンションも、希少価値の高い物件ほど未公開で取引される傾向があります。
賃貸：未公開物件にこだわりすぎない方が効率的
一方、賃貸物件を探す場合、未公開物件にこだわりすぎるのは効率的ではないかもしれません。
賃貸物件は入退去のサイクルが早く、物件情報が日々更新されるため、一つの未公開物件を待つよりも、ポータルサイトなどで公開されている物件の中から、素早く条件に合うものを見つけて申し込む方が現実的です。
もちろん、新築や人気物件で未公開情報が出ることもありますが、その数は売買に比べて限定的です。
未公開物件に関するよくある質問
未公開物件を探すにあたって、多くの人が抱く疑問や不安があります。
例えば、物件の紹介に費用はかかるのか、ネット広告の信頼性、事故物件の可能性などです。
ここでは、なぜ未公開物件が多いのかといった背景も含め、よくある質問に答えていきます。
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未公開物件を紹介してもらうのに費用はかかりますか？
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不動産会社から未公開物件の情報を紹介してもらう段階で、費用が発生することは基本的にありません。
費用がかかるのは、物件の購入が決まり、売買契約および仲介契約が成立した際に支払う仲介手数料です。
そのため、複数の会社に相談し、多くの物件情報を集めても料金を請求されることはないので、安心して情報収集ができます。 -
ネットで見かける「未公開物件多数」の広告は信頼できますか？
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ネットやチラシの「未公開物件多数」という広告は、集客目的の誇大表現である可能性も否定できません。
実際には広告掲載準備中の物件や、単にSUUMOやホームズなど大手ポータルサイトに載せていないだけの物件を指している場合が多いです。
その広告が怪しいかどうか見極めるには、運営している不動産会社の規模や実績を確認し、安易に信用せず冷静に判断することが重要です。 -
未公開物件の中には、事故物件などが隠されている可能性はありますか？
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可能性はゼロではありませんが、宅地建物取引業法により、不動産会社は買主に対して心理的瑕疵（事故物件であることなど）を説明する告知義務を負っています。
そのため、信頼できる会社であれば、未公開・公開に関わらず、重要な事実を隠して契約を進めることはありません。ただし、中には悪質な業者も存在するため、誠実な対応をしてくれる会社を選ぶことが重要です。
土地を探しながら注文住宅も検討するならハウスメーカーを比較しよう
未公開物件の中でも土地を探している方は、土地探しと並行してハウスメーカーの情報も集めておくと、家づくり全体の予算や希望条件を整理しやすくなります。
土地の価格だけで判断するのではなく、建てたい住宅の広さや性能、建築費用も考慮しながら検討することが大切です。
一括資料請求を利用すれば、複数のハウスメーカーのカタログや資料をまとめて取り寄せられます。住宅性能や施工事例、商品ラインアップ、価格帯、標準仕様、保証内容などを比較し、気になる会社を絞り込みましょう。
自宅にいながら複数のハウスメーカーへ資料請求できる
住宅展示場を何軒も回って情報収集するには、時間や移動の負担がかかります。
一括資料請求を利用すれば、自宅から複数のハウスメーカーへまとめて資料を請求できるため、効率よく比較材料を集められます。
資料で気になる会社を絞ってから住宅展示場やモデルハウスを訪問すれば、限られた時間も有効に使いやすくなるでしょう。
住宅性能や施工事例などを比較できる
各社のカタログや資料を見比べることで、住宅性能や構造・工法、施工事例、商品ラインアップ、価格帯、標準仕様、保証内容などの違いを確認できます。
複数社を比較することで、自分たちが住宅会社に求める条件も整理しやすくなります。
資料で候補を絞ったら、気になるハウスメーカーへ直接、土地の条件を伝えたうえで具体的な見積もりや間取りを相談しましょう。
複数社の資料をまとめて取り寄せて比較できる
一括資料請求を利用すれば、複数のハウスメーカーのカタログや資料をまとめて取り寄せられます。
住宅性能や施工事例、商品ラインアップ、価格帯、標準仕様、保証内容などを見比べることで、それぞれのハウスメーカーの違いを把握しやすくなります。
土地や物件を探しながら注文住宅も検討している場合は、早い段階からハウスメーカーの情報を集めておくことで、土地と建物を合わせた家づくりを考えやすくなります。
まとめ
未公開物件は実際に存在し、競合が少なく条件の良い物件に出会える可能性がある一方で、価格の妥当性や情報の偏りといったデメリットも存在します。
重要なのは、「未公開」という言葉に惑わされず、その物件が本当に自分たちの希望に合っているか冷静に判断することです。
信頼できる不動産会社をパートナーに選び、公開物件と未公開物件の両方を視野に入れながら、後悔のない物件探しを進めていきましょう。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較して資料請求。あなたにヒッタリの家づくりをお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
