住宅ローンをフルローンで組む！将来的な金利上昇を見込むならお得？

フルローンとは頭金（自己資金）を用意せずに、住宅価格の全額分の融資を受けることをいいます。

以前は住宅価格の1〜2割程度を頭金として用意するのが一般的でした。しかし住宅ローン金利が低水準であれば、頭金をためずにフルローンで購入する方法も選択肢のひとつとなっています。

フルローンのメリットやリスク、そして頭金をためるよりフルローンを利用したほうがお得になるケースを紹介します。

フルローンのメリットや利用ケース

フルローンは多くの銀行で利用が可能です。なかには登記費用や事務手数料といった諸費用もローンに組み入れられる銀行もあります。

ここでは、フルローンを利用するメリットやケースを解説します。

手元にお金を残せる

フルローンの最大のメリットは、手元にお金を残せることです。頭金で数百万円もの大金を支払ったために、ほかの出費に対応できずに家計が圧迫されるケースがあります。

たとえば、住宅を購入するときは引っ越しや家具、家電の購入などにもお金がかかります。将来的には、車の買い替えや子どもの教育費などの大きな出費も予想されます。住宅ローンの借入金額を少なくするために頭金でお金を使った結果、自動車ローンや教育ローンなどの住宅ローンより金利の高いローンを組む必要があるかもしれません。

住宅ローン控除を最大限活用できる

頭金なしのフルローンで借入金額を増やすと、住宅ローン控除のメリットを多く享受できます。住宅ローン控除とは年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税（一部は住民税）から13年間控除できる制度のことです。これは、借入金額が多いほど控除額も多くなります。

しかし、控除額には上限があります。上限に達しているときは、借入金額を増やしても控除額は変わりません。

好きなタイミングで住宅を購入できる

フルローンなら、理想の物件を見つけたタイミングで購入の決断ができます。頭金がたまるのを待っていると、よい土地が見つかったとしても諦めなくてはなりません。

物件探しは巡り合わせや運も重要で、逃した物件はあとで手に入れられません。せっかくのチャンスを逃がさないためにも、フルローンも視野に入れていつでも購入できる準備をしておきましょう。

住宅ローンの返済を早い時期から始められる

フルローンにして少しでも若いうちから住宅ローンを組めば、その分早く完済できます。

また定年退職に合わせてローンの完済を計画するときは、早くローンを組むほど返済期間に余裕が生まれます。返済期間に余裕があると毎月の返済額を少なくでき、家計の負担を減らせるでしょう。

アパートなどの家賃負担を少なくできる

現在アパートなどの賃貸住宅に住んでいるケースでは、住宅の購入が早ければ早いほど、家賃の支払いが早くになくなります。

家賃を支払いながら頭金をためるのは大変なうえ、時間もかかります。フルローンを活用すれば、早めに家賃や更新料に使っているお金をローンの返済に充てられます。

フルローンを組むリスクを理解しておく

フルローンにはメリットだけではなく、もちろんデメリットもあります。デメリットもしっかり把握したうえで契約することが重要です。

毎月の返済額が増える

フルローンの一番のデメリットは、毎月の返済額が増えることです。毎月の返済額が増えるということは総返済額も頭金ありのときに比べて多くなります。

毎月の返済額が多くなると家計を圧迫し、返済ができなくなるケースも考えられます。

変動金利は金利上昇のリスクがある

フルローンを利用するとき、金利を少しでも抑えるために変動金利を選択する人が多いです。変動金利には金利上昇のリスクがあります。住宅ローンは30〜40年と長期間にわたる契約です。この先金利がどうなるかは専門家でもわかりません。

ただ、2020年12月現在はゼロ金利といわれているように、これ以上金利が下がるとは考えづらく、将来的には上昇する可能性が高いといえます。もし現在よりも金利が上昇すれば、当然毎月の返済金額は高くなります。

ローンの審査が厳しくなる

フルローンにすると借入金額が多くなるため、ローンの審査が厳しくなります。審査は年齢や年収、勤務先、その他の債務状況などから総合的に判断されるため、フルローンという理由だけで審査が通らないことはありません。

しかし、フルローンで申し込みをすると年収に対しての返済負担額が大きくなるため、延滞や滞納をするリスクが高いとみなされます。審査が通らないときは、収入合算やペアローンを利用して申し込みをする方法もあります。

借入金利が高くなる

フラット35では、住宅価格に対しての借入金額が9割以下よりも9割超のほうが金利が高くなります。

借入金額に対する融資額

融資率	金利（％）※
9割以下	1.65
9割超	1.91

^※2022年12月現在、取扱金融機関で提供されているもっとも多い金利

フラット35以外の銀行でも、頭金があるかどうかで金利が異なることがあります。事前に確認しましょう。

融資を受けられる銀行が限られる

フルローンを利用するためには、フルローンに対応している銀行でなければいけません。大半の銀行ではフルローンが利用できますが、諸費用もローンに組み入れられる銀行は限られます。

なかには諸費用に特化したローンを取り扱っている銀行もありますが、金利が高いおそれがあり注意が必要です。

将来的な金利上昇を考えると、頭金をためるよりフルローンがお得？

フルローンを利用すると、返済額が多くなるデメリットがあります。しかし、将来的な金利上昇を見据えると、フルローンで購入することがお得になるケースがあります。

具体的にシミュレーションをしながら見ていきましょう。

ケース①フルローンと頭金ありの比較

3,500万円の物件を、フルローンと頭金ありで融資を受けたときのシミュレーションをし、比較しました。借入条件は以下のとおりとします。

• 金利：全期間固定1.65％
• 返済期間：35年
• フルローンの借入金額：3,500万円
• 頭金ありの借入金額：3,150万円（頭金350万円）

フルローンと頭金ありの場合の比較

	フルローン	頭金あり
借入金額	3,500万円	3,150万円
毎月の返済額	109,754円	98,779円
総返済額	46,096,844円	41,487,072円

上記のケースでは、フルローンのほうが毎月10,975円返済額が多く、総返済額は4,609,772円も多くなりました。やはり頭金ありのほうが月々の返済額や総返済額の負担を減らせます。

ケース②頭金をためている間に金利が上昇したケースで比較

2022年12月現在は、超低金利が続いていますが、頭金をためている間に金利が上がる可能性もあります。ケース①と同条件にし、仮に頭金をためるのに5年かかり、そのときの金利が1％上昇したケースでシミュレーションしてみましょう。借入条件は以下のとおりとします。

• 金利：全期間固定フルローンが1.65％、（頭金ありが1％上昇し2.65％）
• 返済期間：35年
• フルローンの借入金額：3,500万円
• 頭金ありの借入金額：3,150万円（頭金350万円）

フルローンと頭金ありの場合の比較（金利が上昇した場合）

	フルローン	頭金あり
借入金額	3,500万円	3,150万円
金利	1.65％	2.65％
毎月の返済額	109,754円	115,159円
総返済額	46,096,844円	48,366,726円

もし5年後の金利がいまより1％上昇すれば、頭金を1割支払ってもフルローンのほうが毎月の返済額と総返済額が安くなり、ケース①と逆転します。具体的には、毎月の返済額が5,405円、総返済額が2,269,882円安くなります。

またアパートに住みながら頭金をためているとき、5年分の家賃や更新料の負担もあります。仮に家賃が10万円であれば、家賃だけでも5年間で600万円もの負担になります。

金利上昇が見込まれている現在において、将来的に住宅を購入すると決めているなら、頭金をためるよりもフルローンで購入したほうが得策といえそうです。

住宅を購入するタイミングは、ローンの種類や金利だけで計ることはできません。しかし、これらは住宅購入を決断する大きな要因であることに間違いはありません。購入するタイミングにに迷っている方は、ファイナンシャルプランナーや不動産会社に一度相談してみるとよいでしょう。