こんな土地は買うな！と言いたい。現役不動産営業担当者が解説

土地購入には、多くの落とし穴が存在します。しかし、知識があれば、土地を購入後に後悔するリスクを減らせます。本記事では現役の不動産営業担当者として、できれば購入を避けたい土地10選を詳しく解説します。

土地選びで失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

基本的に購入をおすすめしない土地10選

土地選びに失敗しないためのポイントとして、購入すべきでない土地の条件を知ることは大切なポイントです。ここでは、現役の不動産営業担当者が、基本的におすすめしない土地の特徴10選を紹介します。

土地選びで失敗したくない人は、ぜひ参考にしてください。

接道間口が狭い土地

接道間口（※以下、間口と記載）が狭い土地は、車庫入れが難しいことや資産価値が下がることから、基本的におすすめしません。接道間口は、土地と道路が接している長さをいい、法律上間口が2メートル以上あれば、建物を新築すること自体はできます。

しかし、目安として2.5メートル以下であれば、間口が狭い土地に該当します。

建物までの通路部分が長い敷地延長の土地は、間口の狭いものが多いですが、最低でも2.5メートル超え、できれば3メートル以上、接道している土地が望ましいです。

安いからという理由で間口の狭い土地を購入してしまうと、住んでからの利便性が悪いことや将来的に売却できないなど、後悔につながるのでやめておきましょう。

前面道路が狭い土地

前面道路の幅員が狭い土地も購入の際には要注意です。前面道路が狭い土地は、以下のようなデメリットがあるためです。

また建物を新築する場合、前面道路が4メートル未満であれば、道路中心から2メートルのセットバックが必要になるため、建物を建てられる有効面積が減ってしまいます。

そのため、購入する土地は基本的に、幅員が4メートル以上の道路に接していることが望ましいです。

なお、前面道路が4メートル未満の土地でも、ほかの条件がよければ問題ありませんが、幅員3メートル未満しかない道路に接した土地は買わないことをおすすめします。

道路や隣地との高低差が大きい土地

前面道路や隣地との高低差が大きい土地は、建物の建築費や土地の造成費が通常より高くなるため、基本的におすすめできません。

1メートル程度であれば、そこまで問題ありませんが、高低差が2メートルを超える土地は要注意です。

高低差が大きいと建物の基礎部分や車庫部分のつくり方が変わるので、費用が高額になるだけでなく、エリアによっては行政からの許可が必要になる場合もあります。

多少の高低差であれば日当たりや防災の観点からメリットになるケースもありますが、高低差の大きい土地には注意しましょう。

極端な不整形地

不動産用語で形のきれいな土地を整形地（せいけいち）、形の歪な土地を不整形地（ふせいけいち）と呼びます。整形地のほうが資産価値は高いので、不整形地は同じエリアでも割安で購入できるケースが多いです。

ただし、誰が見ても極端に不整形地であり、建築上支障をきたすような土地は、割安でもおすすめしません。建築が難しい不整形地は、建築費が割高になることや資産価値が下がりやすいデメリットがあるからです。

整形地に多少の歪さがあるような土地であれば問題ありませんが、過度な不整形地は購入しないことをおすすめします。

地盤が緩い土地や土壌汚染のリスクがある土地

地盤が緩い土地や土壌汚染のリスクがある土地は、地盤改良工事が別途かかるため、コスト面でのデメリットが多く、基本的にはおすすめしません。

建物についても基礎を深く打つ必要があるため、二重で費用がかかり、割高になってしまいます。

旧埋立地や、事業用排水が発生するコインランドリー店、工場の跡地は地盤が悪い確率が通常の土地より高いです。事前に地盤の調査を行うなど、購入後に追加コストが発生することのないよう、十分に注意しましょう。

災害リスクが高い土地

土砂災害特別警戒区域内やハザードマップ上で浸水エリアに該当しているなど、災害リスクが高い土地もできるだけ避けたほうが無難です。

しかし、エリアによっては周辺一帯にかかっている場合もあるため、過去の災害履歴を確認して、できるだけ災害リスクが低い土地を選ぶことをおすすめします。

たとえば周辺に川や海がある場合、基本的にハザードマップの浸水エリアに該当するものの、標高や海抜の関係から水害の発生リスクが極めて低い土地も多いです。

水害の発生リスクが高い場合、建物の基礎を高くするなど対策できる要素もあるため、エリアや土地ごとの条件に合わせて判断しましょう。

市街化調整区域内の土地

都市計画上で市街化調整区域内（※以下、調整区域と記載）に該当する土地は、家を建てるうえで、さまざまな制限やデメリットがあるためおすすめしません。

まず調整区域は、基本的に市街化を防ぎ、自然や緑を守ることを目的に指定されているため、建物を建てるのに役所の申請や許可が必要です。水道やガス、電気などの生活インフラが整備されていない土地であれば、その費用も高額です。

また、住宅ローンの利用が難しい場合もあるため、潤沢な自己資金がないと実現が難しいおそれもあります。

建築する建物についての制限もあり、とにかくデメリットが多いので、仮に価格が安くても調整区域内の土地はあまりおすすめしません。

高圧線下の土地

電磁波による健康被害が懸念される高圧線下の土地は、将来的に価値が下がりやすいのでおすすめしません。

健康被害を証明できるデータがないのは事実ですが、心理的な懸念により高圧線下やその周辺の土地は、基本的に周辺相場より価値が下がります。

言い換えると安く購入できるメリットもありますが、将来的な資産価値を考慮すると、高圧線下の土地はできるだけ避けるべきです。

高圧線下にかかっている土地は、登記簿上に地役権（他人の土地を利用する権利）が設定されているので、該当するか微妙である場合は、謄本をしっかりチェックしましょう。

高速道路や線路沿いの土地

騒音や振動、排ガスの問題から高速道路や線路沿いの土地もおすすめしません。

「防音性や耐震性が高い建物であれば問題ないのでは？」と思うかもしれませんが、実際に道路や線路沿いに住んで体感してみると、騒音や振動は想像以上です。

排ガスによって洗濯物を外干しできないデメリットもあり、住むための環境や利便性を考慮して、購入しないことをおすすめします。

高速道路でなくても、車の交通量が多い幹線道路沿いの土地は、同じく騒音や排ガスのデメリットがあるので注意しましょう。

住環境が悪い土地

騒音や振動問題のほか、交通機関の利便性が低い、買い物できる施設が少ない、嫌悪施設が近いなど、住環境が悪い土地はできるだけ避けるべきです。

住環境の悪さは人によって判断基準が違うので、一概には言えませんが、購入前は気にならないと思っても住んでから苦痛に感じるポイントもあります。

予算によって多少の妥協は必要になるかもしれませんが、土地はあとから交換できないため、慎重に検討することが大切です。

複数の物件を比較して検討するのはもちろん、専門家の意見も参考にしながら理想の家づくりのために最適な土地を探してみてください。

自分たちにとって正解の土地を購入するには

理想の家づくりを目指して正解の土地を購入するためには、土地を有効活用して家を建てる建築会社に土地探しのアドバイスをもらうのがおすすめです。

建築会社は建物を建てる専門家であり、理想の家づくりに適した土地選びのアドバイスをもらうのに最適です。自分が魅力的に感じる土地があっても、理想とする家づくりができない場合は、別の土地を購入したほうがよいでしょう。

理想とする建物に合わせて、効率的に最適な土地を購入するには、土地探しから建築会社に相談することをおすすめします。