二世帯住宅の名義はどうなる？建築時の注意点と併せて紹介

二世帯住宅を検討している人にとって、建物の名義をどうするのかは悩みの種です。親世帯を納得させるためにも名義の種類や注意点を把握しておく必要があります。

この記事では二世帯住宅の名義について、建築する際の注意点と併せて紹介します。

二世帯住宅の名義は3種類！それぞれの特徴とは？

二世帯住宅の名義はどのようになるのでしょうか。単純に二世帯なのだから共有の名義にすることも可能ですが、名義の特徴を知ったうえで選択することをおすすめします。

名義の種類は以下の3種類があり、それぞれ詳しく紹介します。

• 単独登記
• 共有登記
• 区分登記

単独登記

単独登記とは、親もしくは子が単独で所有権を取得する登記です。登記がひとつになるため、登記するときにかかる登録免許税が安くなります。

しかし、資金比率が100%ではないほうが登記した場合、贈与税が発生します。たとえば、親から2,000万円の現金、子が2,000万円の住宅ローンを組み、合計4,000万円の二世帯住宅を子が単独登記した場合、所有権は子で抵当権が設定されます。

この場合は、親から子へ住宅資金を2,000万円援助した形になるため、贈与とみなされ贈与税を支払う必要があります。お互いがお金を出し合って家を購入しただけなのに贈与税を支払うことに抵抗を感じる方も多いです。

共有登記

前述の親から2,000万円の現金、子が2,000万円の住宅ローンを組み合計4,000万円の二世帯住宅を子が単独登記した場合では、親と子で出資比率に応じた持分割合で登記を行うことが多いです。

こういった登記は共有登記と呼ばれ、贈与税が発生しない登記方法です。売却する際に両方の同意が必要といった制限はあるものの、税金とリスクのバランスを取るうえでは最も適正な登記方法だといえるでしょう。

区分登記

共有登記と似ていますが、二世帯を完全に別建物として登記することも可能です。

マンションのような登記になる区分登記は、将来売却する際には独立して売却できます。しかし、区分登記をするためにはさまざまな規制があり、二世帯住宅の種類によっては登記ができません。二世帯住宅の種類については後述します。

また、別建物として登記するので、登録免許税も当然別々にかかります。

二世帯住宅にはどんな種類がある？メリットとデメリットは？

二世帯住宅は親世帯と子世帯の2世帯がひとつの屋根で住む住宅です。単純に考えると家を2つつなげたようなイメージですが、実際には次の3種類があります。それぞれ特徴に加え、メリットとデメリットについても解説します。

• 完全独立型
• 完全共有型
• 一部共有型

完全独立型

完全独立型とは、ドアや玄関、水回りが完全に分かれている二世帯住宅です。1階に親世帯、2階に子世帯という構造もあれば、家を2つ並べたような構造もあります。どちらの構造であっても、2つの生活動線は交わらないという特徴があります。

メリット

3種類の二世帯住宅で最もプライバシー保護に優れています。

隣同士もしくは上下に独立した家がある状態になるため、戸建ての隣地やマンションの上下階と同じようなライフスタイルになります。そのため親子で同居するとはいえ、それぞれの生活を尊重したい場合には有効な構造です。

また、将来どちらかの世帯スペースだけ賃貸に出すことも可能です。

デメリット

独立した家を2つ作ることになるため、単純に建築費が倍になります。また玄関が別のため、同居しているという感覚が薄くなってしまいます。

同居を選択し二世帯住宅を建築するということは、ある程度二世帯が一緒に住むことをイメージしているはずです。それにもかかわらず別世帯を近くに感じないという生活は、思い描いた二世帯住宅にならない可能性があるため注意しましょう。

完全独立型のメリットとデメリット

メリット	デメリット
プライバシーが守られる 世帯を区切って活用ができる	建築費が高い 同居しているという感覚が薄い

完全共有型

ドア、玄関、水回りすべてが同じで部屋数だけが多いという完全共有型は、完全独立型とは逆の生活環境となります。

メリット

玄関や水回りといった設備がひとつになるため、二世帯住宅としては建築費が安くなります。同居する人の部屋を用意する以外は一般住宅と変わりなく、資金計画が組みやすいというメリットがあります。

また、同居をしている感覚を一番強く感じるのも、完全共有型の二世帯住宅です。そのため、まずは完全共有型の二世帯住宅から検討を始める人も多いです。

デメリット

完全独立型に比べ、プライベート空間の確保が難しいです。家の中で人の気配を常に感じることになり、ストレスになる場合もあります。お風呂やトイレ、キッチンを使用するタイミングや生活動線を気にする必要があり、まさに共同住宅です。

このように、完全共有型の二世帯住宅は二世帯間で問題があった場合に大きなトラブルになるおそれがあります。

完全共有型のメリットとデメリット

メリット	デメリット
建築費が安く、資金計画が組みやすい 同居している感覚を感じやすい	プライベート空間の確保が難しい 二世帯間で問題があった場合に大きなトラブルになるおそれがある

一部共有型

ドアや一部の廊下は共有となっており、リビングと水回りが別々という構造です。一緒に過ごす時間とそれぞれの時間を両方確保できる構造となっており、二世帯住宅の間取りとして人気が高いです。

メリット

完全独立型よりも建築費が安くなり、完全共有型よりもプライベート空間を確保できるという点が最大のメリットです。同居を決めたからといっても、プライベート空間は必要だと感じる人がほとんどです。

このように、資金面や実際の生活空間を考慮した際に最も落ち着きやすいのが一部共有型だといえます。

デメリット

生活費をどのように分けるのかを決める必要があるのは大きなデメリットです。完全共有型と同じように住所が同じであるため、光熱費をどのように分けるのかなどはあらかじめ設定しておく必要があります。

また、ドアがひとつとなっているため、来客時には気を使うようなケースもあるでしょう。

一部共有型のメリットとデメリット

メリット	デメリット
プライベート空間を確保できる	生活費をどのように分けるか悩む

二世帯住宅の注意点は名義だけじゃない！

二世帯住宅を建築する際に注意が必要なのは、名義だけではありません。ここで紹介する3つのポイントを把握し、効率よく二世帯住宅を建築できるように準備しましょう。

家族全員の要望を可能な限り取り込んだ設計にする

家族全員で打合せをしていると、家庭内のパワーバランスがそのまま間取りの偏りとして出てしまいます。夫婦2人の意見をまとめるのも難しいのに、二世帯住宅では夫婦2組の意見をまとめる必要があります。

また、単純に人数が多いことから入居後のトラブルも多くなります。入居後のトラブルをなるべく避けるため、家族全員が納得いく内容になるよう、全員の意見を考慮した設計にする必要があります。

当然矛盾するケースもありますが、可能な限り設計に組み込むのが営業担当者の腕の見せどころです。そのため、営業担当者選びも非常に重要です。

リセールできる可能性を考慮する

二世帯住宅は需要が少ないため、売却は難しいです。そのため、将来売却できる可能性を模索しておくことで、万が一のリスクに対応できます。

土地だけでも売れるよう立地のよい場所を選定するなど、売却できる二世帯住宅を建てるために、打合せの段階から不動産会社に相談し、あらゆるリスクに備えた二世帯住宅の建築を進めていきましょう。

必ず複数社検討する

気に入ったメーカーで建築したいのは当然ですが、二世帯住宅の建築はノウハウが必要です。一般の戸建て住宅よりも建築制限が厳しく、建てられると思った土地では無理だったというケースもあります。

また、建てられるメーカーとそうではないメーカーに分かれることも多いため、二世帯住宅の建築は必ず複数社検討しましょう。