中古マンションのリフォームやリノベーションにかかる費用は、工事内容や物件の広さによって大きく変動します。
この記事では、予算別・広さ別の費用相場を詳しく解説するとともに、具体的なリフォーム事例を紹介します。
また、中古マンションのリフォームで失敗しないための注意点も網羅的に説明し、理想の住まいづくりをサポートします。
もくじ
この記事でわかること
- 予算や広さ別のリフォーム費用相場と実現可能な工事内容
- リフォームで失敗しないために押さえておくべき注意点
- 物件探しから工事完了までの具体的な進め方と流れ
中古マンションをリフォームする3つのメリット
中古マンションを購入してリフォームすることには、新築マンションにはない魅力があります。
費用面でのメリットはもちろん、立地や設計の自由度など、ライフスタイルに合わせた住まいを実現しやすい点が大きな特徴です。
ここでは、代表的な3つのメリットについて解説します。
新築より費用を抑えて理想の住まいを実現できる
一般的に、中古マンションは新築に比べて物件価格が安く設定されています。
そのため、リフォーム費用をかけても、トータルの購入費用を新築より安く抑えられるケースが多くあります。
物件価格を抑えた分、内装や設備のグレードアップにお金をかけられるため、コストを管理しながら理想の住まいを追求できるのが大きなメリットです。
新築のオプションでは対応できないような、こだわりのデザインや間取りを実現することも可能です。
駅近など好立地の物件を選びやすい
新築マンションは供給されるエリアが限られますが、中古マンションは市場に出回っている物件数が豊富です。
そのため、都心部や駅の近くといった利便性の高いエリアでも、希望条件に合う物件を見つけやすい傾向にあります。
通勤・通学の利便性や周辺環境を重視する場合、中古マンションは魅力的な選択肢となります。
豊富な選択肢の中から、ライフスタイルに最適な立地の物件を探すことが可能です。
間取りや内装を自由にカスタマイズできる
新築の分譲マンションは間取りがある程度決まっており、変更できても軽微なものに限られることがほとんどです。
一方、中古マンションをリフォームする場合、建物の構造的な制約の範囲内であれば、間取りや内装を自由に設計できます。
壁を取り払って広いリビングを作ったり、趣味の部屋を新設したりと、家族構成やライフスタイルの変化に合わせて最適な空間を創出できます。
内装材や設備も、既製品からオーダーメイドまで幅広く選択可能です。
中古マンションをリフォームするデメリット
中古マンションのリフォームには多くのメリットがある一方、事前に把握しておくべきデメリットも存在します。
建物の性能や入居までの期間など、計画段階で考慮しないと後悔やトラブルにつながる可能性もあるため、注意が必要です。
ここでは、リフォームで失敗しないために知っておきたいデメリットを解説します。
物件によっては断熱・防音性能の追加工事が必要になる
築年数が経過したマンションは、現在の建築基準と比べて断熱性や防音性が低い場合があります。
特に窓は熱の出入りが激しい部分であり、快適な室温を保つためには二重窓や内窓の設置といった断熱工事が必要になることも少なくありません。
また、上階や隣戸からの生活音が気になる場合は、壁や床に防音材を追加する工事が求められます。
床暖房を設置する際にも、断熱性能が低いと効果が十分に発揮されないため、追加の工事費用が発生する可能性があります。
入居までに時間がかかる場合がある
中古マンションを購入しても、すぐに新生活を始められるわけではありません。
物件の引き渡し後、リフォームのプランニング期間や工事期間が必要になります。
部分的なリフォームでも1ヶ月程度、フルリフォームやリノベーションになると3〜6ヶ月、あるいはそれ以上の期間を要することも珍しくありません。
工事期間中は仮住まいが必要になり、その家賃や引っ越し費用も発生します。
全体のスケジュールを把握し、資金計画に余裕を持たせることが求められます。
【予算別】中古マンションのリフォーム費用相場と工事内容の目安
中古マンションのリフォーム費用は、実施する工事の内容や範囲によって大きく変動します。
ここでは、予算別にどのような工事が可能になるのか、具体的な金額と工事内容の目安を解説します。
自身の希望するリフォームがどのくらいの費用相場で実現できるのか、計画を立てる際の参考にしてください。
【予算100万〜300万円】水回りなど部分的なリフォーム
予算100万円から300万円の範囲では、キッチン、浴室、トイレ、洗面台といった水回り設備の交換や、特定の一部屋の内装リフォームなど、部分的な工事が中心となります。
例えば、150万円程度の予算があれば、システムキッチンの交換やユニットバスの入れ替えが可能です。
200万円から300万円の予算を確保できれば、水回り4点（キッチン、浴室、トイレ、洗面台）の設備を一新することも検討できます。
老朽化した設備を新しくするだけでも、住まいの快適性は大きく向上します。
【予算300万〜500万円】内装を含めた部分的なリフォーム
予算が300万円から500万円になると、水回りのリフォームに加えて、LDKなど主要な部屋の内装リフォームも可能になります。
具体的には、フローリングや壁紙（クロス）の全面的な張り替え、建具の交換、収納スペースの増設などが挙げられます。
この価格帯では、複数の箇所を組み合わせたリフォームが実現でき、住まいの印象を大きく変えることが可能です。
内装のデザインにこだわりたい、設備のグレードを上げたいといった希望も、この予算内で一部実現できます。
【予算500万〜1,000万円】間取り変更も可能なフルリフォーム
予算500万円以上からは、内装全体の一新や、部分的な間取り変更を伴うリフォームが選択肢に入ることがあります。
床や壁、天井のデザインをトータルでコーディネートし、住まいの雰囲気を一新することが可能です。
また、配管の制約がなければ、水回り設備の移動についても検討できる場合があります。
この予算帯では、ライフスタイルに合わせて住まいの一部を自分好みの空間に近づける自由度が高まります。
【予算1,000万円以上】内装をすべて解体するスケルトンリフォーム
リノベーションの費用として1,000万円を超える予算があれば、内装をすべて解体してコンクリートの躯体だけの状態に戻し、一から空間を再構築する「スケルトンリフォーム」が選択肢に入ってきます。マンションの場合、300万円から1,200万円程度でスケルトンリフォームが可能であるとされていますが、戸建ての場合は800万円から4,000万円が目安となり、1,000万円では難しいケースも多いです。一般的に、戸建てのスケルトンリフォームでは1,500万円以上かかることが多いとされています。
このフルリノベーションでは、間取りの自由な設計はもちろん、断熱材の充填や配管・配線の更新も行えるため、住宅の性能そのものを向上させられます。デザイン性と機能性を両立させた、新築同様、あるいはそれ以上の快適な住環境を実現できるのが特徴です。
【広さ別】リフォーム・リノベーション費用の目安
リフォーム費用は、工事内容だけでなく物件の広さによっても大きく変わります。
床面積が広ければ、それだけ材料費や工事費が増加するためです。
ここでは、マンションで一般的な50㎡と70㎡の広さを例に、リフォーム・リノベーション費用の目安を紹介します。
50㎡の場合の費用目安
50㎡程度のマンション（1LDK〜2LDK程度）のリフォーム費用は、内容によって大きく異なります。内装の張り替えや水回り設備の部分的な交換であれば250万円前後から可能ですが、間取り変更を含むフルリノベーションを行う場合は、一般的に900万円から1250万円以上かかることもあります。スケルトンリフォームになると、さらに費用が高くなる傾向があります。費用は設備のグレードや内装材によって変動するため、あくまで目安として参考にしてください。
70㎡の場合の費用目安
70㎡のマンション（2LDK〜3LDK程度）の場合、リフォーム費用の目安は350万〜1,050万円程度と、50㎡に比べて幅が広がります。
水回り設備の交換と内装の一新といった内容であれば350万〜600万円程度が目安です。
間取り変更を伴うフルリノベーションでは700万円以上、スケルトンリフォームで高性能な設備やこだわりの内装材を採用すると1,000万円を超えることもあります。
家族構成やライフスタイルに合わせたプランを検討する際は、この費用目安を参考にしてください。
リフォームとリノベーションは何が違う？目的別の選び方
リフォームとリノベーションは混同されやすい言葉ですが、その意味合いは異なります。
リフォームは、老朽化した建物を新築に近い状態に「回復させる」ことを指します。
例えば、古くなったキッチンを新しいものに交換したり、剥がれた壁紙を張り替えたりする工事がこれにあたります。
一方、リノベーションは、既存の建物に新たな機能や価値を「付け加える」ことを意味します。
間取りを変更して広いリビングを作ったり、断熱性能を高めたりするなど、住まいの価値を向上させる大規模な改修を指すのが一般的です。
設備の更新が目的ならリフォーム、暮らし方を変えたいならリノベーションを選ぶと良いでしょう。
中古マンションのリフォームで失敗しないための5つの注意点
理想の住まいを手に入れるための中古マンションリフォームですが、計画段階での確認不足が原因で、後悔やトラブルにつながるケースも少なくありません。
ここでは、リフォームで失敗しないために押さえておくべき5つの重要な注意点を解説します。
これらを事前に把握し、計画的に進めることが成功の鍵です。
管理規約でリフォームの範囲を必ず確認する
マンションには、建物全体の維持管理のために「管理規約」が定められています。
リフォーム工事を行う際は、この規約を必ず確認しなくてはなりません。
特に、フローリングの遮音等級に関する規定は厳しく、指定された性能を満たさない床材は使用できないことがほとんどです。
また、窓サッシや玄関ドアは共用部分とされているため、個人で勝手に交換することはできません。
工事の申請方法や可能な工事時間なども規約で定められているため、契約前に不動産会社や管理組合に確認することが不可欠です。
変更できない構造（壁・配管）を事前に把握しておく
マンションの構造上、どうしても変更できない部分が存在します。
特に重要なのが、建物を支える構造壁（耐力壁）です。
この壁は撤去できないため、間取り変更のプランに大きな影響を与えます。
また、キッチンや浴室などの水回りの位置を移動させたい場合、共用部分である配管（パイプスペース）の位置によっては、移動が大幅に制限されたり、床を上げて配管スペースを確保する必要があったりします。
窓も共用部のため、基本的に交換や新設はできません。
物件の内見時に、リフォーム会社に同行してもらい構造を確認することが重要です。
物件の築年数と配管など見えない部分の劣化状態をチェックする
物件の築年数も重要なチェックポイントです。
特に注意したいのが、壁や床の内部に隠れている給排水管の劣化状態です。
古いマンションでは、錆びやすい鉄管が使われていることがあり、漏水のリスクや赤水の原因になります。
配管の交換は大規模な工事となり、費用も高額になるため、購入前に配管の材質や過去の修繕履歴を確認すべきです。
また、断熱材の有無や、結露によるカビの発生状況など、目に見えない部分のコンディションも、暮らしの快適性を左右するため、専門家によるチェックが推奨されます。
資金計画は諸経費も含め余裕を持って立てる
リフォームの資金計画を立てる際は、工事費用だけでなく、さまざまな諸経費も考慮に入れる必要があります。
中古マンションの購入には、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、固定資産税などがかかります。
また、リフォーム工事中には仮住まいの家賃や引っ越し代も必要です。
さらに、工事を進める中で予期せぬ追加工事が発生することもあるため、全体の予算に対して10〜20%程度の予備費を確保しておくと安心です。
住宅ローンを利用する場合は、これらの諸経費もまとめて借り入れできるか確認しておきましょう。
マンションリフォームの実績が豊富な会社を選ぶ
リフォームの成功は、依頼する会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
特にマンションリフォームは、戸建てと異なり、管理規約や構造上の制約など専門的な知識が求められます。
そのため、マンションリフォームの実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
過去の施工事例を見せてもらい、デザインや提案力が自分のイメージと合うかを確認しましょう。
また、見積もりの内訳が明確で、担当者とのコミュニケーションがスムーズかどうかも見極めるべきポイントです。
中古マンションのリフォーム・リノベーションの進め方
中古マンションのリフォームは、情報収集から引き渡しまで多くのステップを踏む必要があります。
全体の流れやスケジュールを事前に把握しておくことで、各段階で何をすべきかが明確になり、計画をスムーズに進めることができます。
ここでは、一般的なリフォーム・リノベーションの進め方を6つのステップに分けて解説します。
Step1：情報収集とリフォーム内容・予算の計画
まず初めに、どのような暮らしを実現したいかを具体的にイメージすることから始めます。
インターネットや雑誌などでリフォーム事例を参考にしながら、実現したいリフォームの内容をリストアップし、優先順位をつけます。
同時に、自己資金やローンの借入可能額を把握し、物件購入費用とリフォーム費用を合わせた全体の予算を立てます。
この段階で、大まかな資金計画を立てておくことが、今後のプロセスを円滑に進めるための鍵となります。
Step2：物件探しとリフォーム会社の選定
次に、リフォームのイメージに合った中古マンションを探し始めます。
物件探しと並行して、リフォームを依頼する会社の選定も進めると効率的です。
気になる物件が見つかったら、リフォーム会社の担当者に内見へ同行してもらうことをお勧めします。
専門家の視点から、希望のリフォームが実現可能か、構造上の制約はないか、追加工事が必要な箇所はないかなどをチェックしてもらうことで、購入後のトラブルを防ぐことができます。
Step3：具体的なプランニングと見積もりの依頼
購入する物件が決まったら、リフォーム会社と具体的なプランニングを進めます。
打ち合わせを重ね、間取り、内装デザイン、設備の仕様などを詳細に決定していきます。
キッチンの高さや床材の質感など、図面だけでは分かりにくい部分は、ショールームで実物を確認するとイメージが湧きやすくなります。
プランが固まったら、詳細な仕様を記載した見積もりを複数の会社から取得し、内容と金額を比較検討します。
Step4：各種契約とローンの申し込み
物件の購入、リフォームプラン、そして依頼する会社が正式に決定したら、各種契約手続きに進みます。
不動産会社とは「不動産売買契約」を、リフォーム会社とは「工事請負契約」を締結します。
契約書の内容は細部までしっかりと確認しましょう。
住宅ローンを利用する場合は、このタイミングで金融機関に本審査の申し込みを行います。
リフォーム費用もまとめて借り入れできる一体型ローンを利用すると、手続きがスムーズです。
Step5：リフォーム工事の開始
各種契約とローンの手続きが完了し、物件の引き渡しが終わると、いよいよリフォーム工事が始まります。
工事着工前には、マンションの管理組合へ工事の届け出を行うとともに、工事車両の駐車場所や資材の搬入経路などを確認します。
また、工事中は騒音や振動が発生するため、両隣や上下階の住民へ事前に挨拶回りをしておくと、トラブルの防止につながります。
居住しながらの工事でない場合は、定期的に現場を訪れ、進捗状況を確認すると良いでしょう。
Step6：工事完了と引き渡し
すべての工事が完了したら、リフォーム会社の担当者立ち会いのもと、契約通りに仕上がっているか最終的なチェック（完了検査）を行います。
壁の傷や設備の不具合など、気になる点があればこの時点で指摘し、手直しを依頼します。
問題がなければ、工事完了確認書に署名し、建物の鍵や設備の保証書などを受け取って引き渡しとなります。
入居後も、定期点検などアフターサービスの有無や保証内容について事前に確認しておくと安心です。
中古マンションリフォームで使える補助金・減税制度
中古マンションのリフォームでは、国や地方自治体が設けている補助金や減税制度を利用できる場合があります。
これらの制度をうまく活用することで、リフォームにかかる費用負担を軽減できます。
主な対象となるのは、耐震性の向上、省エネルギー化、バリアフリー化といった、住宅の性能を高める工事です。
制度によって要件や申請期間、補助額が異なるため、リフォームを計画する段階で、お住まいの自治体の窓口やリフォーム会社の担当者に相談し、利用できる制度がないか確認することをおすすめします。
省エネ基準適合住宅の性能確認については「省エネ基準適合住宅の性能を確認する「確実」で「信頼」できる方法」で詳しく紹介しています。
リフォーム一体型住宅ローンの賢い活用法
中古マンションの購入とリフォームを同時に行う場合、「リフォーム一体型住宅ローン」の活用が有効です。
これは、物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて一つの住宅ローンとして借り入れできる金融商品です。
別々にローンを組む場合に比べて、金利が低い住宅ローンでリフォーム費用も賄えるため、総返済額を抑えられるメリットがあります。
また、申し込みや契約の窓口が一本化されるため、手続きの手間が軽減されます。
リフォーム後の価値を評価して融資額が決まる場合もあり、より多くの資金を確保できる可能性もあります。
中古マンションのリフォームに関するよくある質問
中古マンションのリフォームを検討する際には、費用や期間、築年数など、さまざまな疑問が生じるものです。
ここでは、特に多くの方が抱く質問とその回答をまとめました。
計画を立てる上での参考にしてください。
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中古マンションのリフォーム費用は、物件価格の何割くらいが目安ですか？
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一概には言えませんが、一般的に物件価格の2〜3割程度がリフォーム費用の目安とされることがあります。
ただし、これはあくまで目安です。リフォーム内容や物件の劣化状況によって費用は大きく変わるため、「物件価格の何割」と決めるのではなく、購入費用とリフォーム費用を合わせた総額で予算を考えることが重要です。
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中古マンションを購入してからリフォームが完了して入居するまで、どのくらいの期間がかかりますか？
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物件探しから入居までの期間は、スムーズに進んだ場合で数週間から1ヶ月程度が目安とされています。ただし、希望条件に合う物件が見つからなかったり、契約準備に時間がかかったりすることもあるため、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
購入後のリフォーム期間は、工事内容や規模によって大きく異なります。例えば、戸建てのフルリフォームでは約1ヶ月から4ヶ月、マンションのフルリフォームでは約4.5ヶ月から8.5ヶ月が目安とされています。 間取り変更を伴わない部分的なリフォームであれば、キッチンで3～5日間、浴室で約3日～1週間、トイレで約半日～2日、洗面化粧台で約半日～1日程度で完了するケースが多いです。 全体のスケジュールには、こうした工事期間に加えて、プランニングや準備期間も考慮して余裕を持つことをおすすめします。
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築年数が古い中古マンションでも、リフォームすれば問題なく快適に住めますか？
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建物の構造躯体がしっかりしていれば、リフォームによって快適に住むことは十分に可能です。
特に、内装や設備をすべて解体・新設するスケルトンリフォームを行えば、配管や断熱材なども更新できるため、新築同様の性能と住み心地を実現できます。
ただし、購入前に専門家による建物診断を受けることが重要です。
まとめ
中古マンションのリフォームは、新築よりも費用を抑えつつ理想の住まいを実現できる魅力的な選択肢です。
成功のためには、まず予算別の費用相場を把握し、自身の希望するリノベーションがどの範囲で可能かを知ることが重要です。
また、管理規約や構造上の制約といった注意点を事前に確認し、失敗のリスクを避ける必要があります。
信頼できるリフォーム会社を見つけ、納得のいくプランを立てることが、後悔のない住まいづくりにつながります。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
