中古住宅の購入とリフォームを同時に検討する際、資金計画は重要な課題です。
リフォーム一体型住宅ローンは、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできる便利な選択肢ですが、特有のデメリットや手続きの流れを理解しておく必要があります。
この記事では、ローンの仕組みからメリット・デメリット、申し込みの流れ、そしておすすめの金融機関までを網羅的に解説します。
もくじ
この記事でわかること
- 中古物件の購入費とリフォーム費用を低金利で一本化できる仕組み
- 審査の厳しさや、物件契約前にリフォーム計画を確定させる必要があるなどの注意点
- 物件探しとリフォーム会社選定を並行して進める、特有の申し込み手順
リフォーム一体型住宅ローンとは？物件購入費とリフォーム費用を一本化できるローン
リフォーム一体型住宅ローンとは、中古住宅の購入代金と、その住宅のリフォームやリノベーションにかかる費用を一つの住宅ローン契約でまとめて借り入れられる金融商品です。
通常、住宅ローンとリフォームローンは別々に契約しますが、このローンを利用することで、資金調達の窓口を一本化できます。
これにより、住宅ローンと同等の低い金利でリフォーム費用も借りられるため、総返済額を抑えられる点が大きな特徴です。
中古物件を自分好みの住まいに変えたいと考える人にとって、有力な資金調達の選択肢となります。
住宅ローンやリフォームローン単体との仕組みの違いを比較
リフォーム一体型住宅ローン、住宅ローンとリフォームローンを別々に組む場合、そしてリフォームローン単体では、金利、返済期間、手続きの面で違いがあります。
一体型ローンは、リフォーム費用にも住宅ローンと同じ低金利が適用され、返済期間も最長35年と長く設定できるのが特徴です。
一方、リフォームローン単体は金利が比較的高く、返済期間も10～15年程度と短くなる傾向にあります。
ローンを別々に組む場合、手続きが二度手間になるうえ、リフォームローン分の金利が高くなるため、月々の返済額や総支払額は一体型ローンよりも多くなります。
リフォーム一体型住宅ローンの5つのメリット
リフォーム一体型住宅ローンには、資金計画を有利に進めるための多くのメリットが存在します。
金利の低さや返済期間の長さに加え、手続きの簡便さや保険、税制面での恩恵も期待できます。
ここでは、このローンを活用する際に得られる5つの主要なメリットを具体的に解説します。
メリット①：住宅ローンと同じ低金利でリフォーム費用も借りられる
リフォーム一体型住宅ローンの最大のメリットは、リフォーム費用に対しても住宅ローンと同等の低い金利が適用される点です。
一般的なリフォームローンの金利が年2～5%程度であるのに対し、住宅ローンは年1%前後と低く設定されています。
借入額が大きくなるリフォーム費用を低金利で長期間借りられるため、金利負担が大幅に軽減され、総返済額を大きく抑えることが可能です。
メリット②：返済期間を最長35年まで設定でき月々の負担を軽減できる
返済期間を長く設定できることも大きな利点です。
リフォームローン単体の場合、返済期間は最長でも10～15年程度が一般的ですが、リフォーム一体型住宅ローンでは最長35年まで延長できます。
返済期間が長くなることで、毎月の返済額を低く抑えることができ、家計への負担を軽減しながら、無理のない返済計画を立てられます。
これにより、教育費や老後資金など、他のライフイベントへの備えも行いやすくなります。
メリット③：ローン契約が一本化されるため手続きや返済管理がしやすい
ローン契約を一本化できるため、申し込みや契約に関する手続きが一度で済み、手間を大幅に削減できます。
もし住宅ローンとリフォームローンを別々に契約する場合、それぞれの金融機関で審査や契約手続きを行う必要があります。
一体型であれば、金融機関とのやり取りが一つにまとまり、必要書類の準備も効率的に進められます。
また、返済開始後も引き落とし口座が一つであるため、資金管理がシンプルになる点もメリットです。
メリット④：団体信用生命保険（団信）の保障対象にリフォーム費用も含まれる
団体信用生命保険（団信）の保障範囲が、物件価格とリフォーム費用を合わせた借入額全体に及ぶ点も、見逃せないメリットです。
団信は、契約者に万が一のことがあった場合にローン残高が保険金で弁済される仕組みです。
ローンを一本化しておくことで、リフォーム費用分も含めた全額が保障対象となり、遺された家族に返済負担をかける心配がありません。
ローンを別々に組んだ場合、リフォームローンは団信の対象外となるケースがほとんどです。
メリット⑤：住宅ローン控除の適用対象額が増える可能性がある
リフォーム費用も住宅ローンの一部として扱われるため、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となる借入額が増える可能性があります。
住宅ローン控除は、年末時点でのローン残高に応じて一定額が所得税などから控除される制度です。
借入額が増えることで、控除額も大きくなり、結果として税負担の軽減につながります。
ただし、控除の対象となるリフォーム工事には一定の要件があるため、事前に内容を確認することが重要です。
知っておくべきリフォーム一体型住宅ローンの4つのデメリット
リフォーム一体型住宅ローンは多くのメリットがある一方、利用する上で注意すべきデメリットも存在します。
取り扱い金融機関の少なさや審査の厳しさ、そして特有のタイトなスケジュールなど、計画段階で把握しておくべき課題があります。
ここでは、契約後に後悔しないために知っておくべき4つのデメリットを解説します。
デメリット①：取り扱っている金融機関が限られている
リフォーム一体型住宅ローンは、すべての金融機関が提供しているわけではありません。
都市銀行や一部の地方銀行、ネット銀行などで取り扱いはありますが、通常の住宅ローンに比べると選択肢が少ないのが現状です。
そのため、金利やサービス内容を幅広く比較検討することが難しく、自身の希望条件に完全に合致する金融機関を見つけにくい場合があります。
利用を検討する際は、まずどの金融機関が対応しているかを調べることから始める必要があります。
デメリット②：通常の住宅ローンより審査が厳しい傾向にある
このローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなる傾向があります。
金融機関は申込者の返済能力や物件の担保価値を審査しますが、一体型ローンの場合は、これに加えて「リフォーム後の物件価値」や「リフォーム計画の妥当性」も評価の対象となるためです。
借入総額も高額になりがちなため、申込者の年収や信用情報などがより慎重に判断されます。
審査項目が増える分、通過のハードルは高まると認識しておくべきです。
デメリット③：物件の売買契約前にリフォームプランと見積もりの確定が必要
手続きにおける最大のハードルが、物件の売買契約を締結する前に、リフォームの具体的なプランと工事業者からの正式な見積もりを完成させなければならない点です。
住宅ローンの審査には、リフォームにかかる費用を証明する書類として工事見積書が必須となります。
そのため、購入したい物件を見つけたら、すぐにリフォーム会社と打ち合わせを進め、プランを固める必要があります。
購入の意思決定とリフォーム計画を同時進行させる、高度な段取りが求められます。
デメリット④：融資実行までのスケジュールがタイトになりがち
前述の通り、物件探しとリフォームプランの確定を並行して進める必要があるため、融資が実行されるまでのスケジュールは非常にタイトになります。
物件の購入申し込みから売買契約までの限られた期間内に、リフォーム会社を選定し、詳細な打ち合わせを重ねて見積もりを取得しなければなりません。
不動産会社、リフォーム会社、金融機関との間で密な連携と迅速な対応が不可欠であり、時間に追われる中で多くの決断を下す必要があります。
リフォーム一体型住宅ローンの利用に向いている人の特徴
リフォーム一体型住宅ローンの利用に適しているのは、まず中古物件の購入と同時に、大規模なリフォームやリノベーションを計画している人です。
特に、総返済額を少しでも抑えたいと考えている人にとって、リフォーム費用を低金利で借りられるメリットは大きいでしょう。
また、物件探しからリフォームプランの策定、ローン手続きといった複数のタスクを同時並行で進める必要があるため、計画的に物事を進められる人や、スケジュール管理が得意な人にも向いています。
信頼できる不動産会社やリフォーム会社といったパートナーを見つけ、二人三脚で進められる人にも適したローンです。
申し込みから融資実行まで！リフォーム一体型住宅ローンの流れを6ステップで解説
リフォーム一体型住宅ローンを利用する際の手続きは、一般的な住宅ローンとは異なる特有の流れをたどります。
物件探しとリフォーム会社の選定を同時に進めるなど、計画的な段取りが成功の鍵を握ります。
ここでは、最初の情報収集から実際に融資が実行されるまでの具体的な流れを6つのステップに分けて詳しく解説します。
ステップ1：予算計画と情報収集を行う
最初のステップは、自己資金や想定年収から、購入できる物件価格とリフォームにかけられる費用の総額を把握することです。
全体の予算感を掴んだうえで、リフォーム一体型住宅ローンを取り扱っている金融機関の情報を集めます。
金利や融資条件、手数料などを比較検討し、相談先となる金融機関の候補をいくつかリストアップしておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。
ステップ2：物件探しとリフォーム会社の選定を並行して進める
次に、購入したい中古物件を探すと同時に、リフォームを依頼する会社の選定も進めます。
この2つの作業を並行して行うことが、リフォーム一体型ローンを成功させるための重要なポイントです。
気になる物件が見つかったら、リフォーム会社の担当者に内見へ同行してもらい、希望するリフォームが可能かどうかや、おおよその費用感についてアドバイスを受けると良いでしょう。
不動産仲介とリフォームの両方を手掛けるワンストップサービスを提供している会社に依頼するのも効率的な方法です。
ステップ3：リフォームプランの作成と見積もりを取得する
購入したい物件が具体的に決まったら、リフォーム会社と詳細な打ち合わせを行い、リフォームのプランを固めていきます。
間取りの変更や設備の仕様などを決定し、それに基づいた正式な工事見積書を作成してもらいます。
この見積書は、後のローン審査で金融機関に提出する必要があるため、内容に不備がないか、金額は妥当かしっかりと確認することが重要です。
複数の会社から見積もりを取得して比較検討する「相見積もり」も有効です。
ステップ4：金融機関へ事前審査（仮審査）を申し込む
物件の売買契約書案や重要事項説明書、リフォームの工事見積書などの必要書類が揃ったら、金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込みます。
事前審査では、申込者の返済能力や物件情報などを基に、融資が可能かどうかの大まかな判断が下されます。
この審査を通過することで、その後の売買契約や本審査へ進むことができます。
複数の金融機関に同時に申し込むことも可能です。
ステップ5：物件の売買契約とリフォームの工事請負契約を締結する
事前審査が無事に承認されたら、不動産会社を介して物件の売主と売買契約を締結します。
手付金の支払いもこのタイミングで行います。
続いて、リフォーム会社との間で正式な工事請負契約を結びます。
これらの契約書は、住宅ローンの本審査で必要となる重要な書類です。
契約内容に不明な点がないか、隅々まで確認した上で署名・捺印しましょう。
ステップ6：住宅ローンの本審査申し込みと融資実行
売買契約書と工事請負契約書をはじめ、すべての必要書類を揃えて金融機関に住宅ローンの本審査を申し込みます。本審査では、事前審査よりも詳細な確認が行われ、最終的な融資の可否が決定します。本審査に承認されると、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資が実行されます。
融資金で物件の残代金を決済し、物件の引き渡しが完了した後、リフォーム工事が開始されることがあります。
リフォーム一体型住宅ローンの審査で重要視される3つのポイント
リフォーム一体型住宅ローンの審査は、通常の住宅ローンに比べて確認される項目が多く、総合的な判断が求められます。
申込者自身の返済能力はもちろんのこと、購入する物件やリフォーム計画そのものも評価の対象となります。
ここでは、審査を通過するために特に重要視される3つのポイントについて解説します。
ポイント①：申込者の年収や信用情報といった返済能力
まず基本となるのが、申込者個人の返済能力です。
これは通常の住宅ローン審査と同様で、年収、勤務先の安定性、勤続年数などが評価されます。
また、年収に占めるすべての借入の年間返済額の割合を示す「返済負担率」も重要な指標です。
加えて、過去のクレジットカードやローンの返済履歴といった個人信用情報に延滞などの問題がないかも厳しくチェックされます。
ポイント②：リフォーム後の物件の担保価値
リフォーム一体型ローンに特有の審査ポイントとして、リフォーム後の物件の担保価値が挙げられます。
金融機関は、融資の担保として物件に抵当権を設定します。
そのため、物件の購入価格だけでなく、実施するリフォームによって資産価値がどの程度向上するのかを評価します。
購入価格とリフォーム費用を合わせた借入総額が、リフォーム後の担保評価額を大きく上回る場合、審査が厳しくなる可能性があります。
ポイント③：リフォーム計画の妥当性と工事見積書の信頼性
提出されたリフォーム計画の内容と、その費用が妥当であるかも審査の対象です。
あまりに奇抜なデザインや、一般的な資産価値向上に繋がりにくい個人的な趣味に偏ったリフォームは、担保価値の評価に影響を与えることがあります。
また、工事見積書の内訳が詳細で、金額が市場の相場から大きく外れていないかなど、見積書自体の信頼性も金融機関によって確認されます。
主要金融機関のリフォーム一体型住宅ローンを比較紹介
リフォーム一体型住宅ローンを取り扱う金融機関は限られていますが、それぞれに特徴があります。
ここでは、代表的な金融機関の商品をいくつかピックアップし、その特色を比較しながら紹介します。
どの金融機関が自分の計画に合っているか、おすすめのポイントを参考に検討してみてください。
りそな銀行｜幅広いリフォームに対応し全国で申し込み可能
りそな銀行のリフォームローンは、同行の営業エリア内にお住まい、またはお勤めの方が申し込み可能で、幅広いリフォーム工事に対応しているのが特徴です。耐震補強やバリアフリー化、省エネ設備導入といった性能向上リフォームから、内外装の改修、間取り変更まで、多様なニーズに応えます。中古住宅購入と同時に行うリフォームだけでなく、現在居住している住宅のリフォームにも利用できるなど、柔軟性の高い商品設計が魅力です。Webサイトでのシミュレーションや相談も充実しています。
みずほ銀行｜中古物件の購入とリフォームを同時に行う方向け
みずほ銀行の住宅ローンは、中古物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできるプランを用意しています。
特に、中古マンションや戸建てを購入して自分たちのライフスタイルに合わせた住まいにリノベーションしたいと考えている方に適しています。
金利プランも複数から選択でき、ライフプランに合わせた返済計画を立てやすいのが特徴です。
全国の支店で専門スタッフに相談しながら手続きを進められます。
フラット35（リノベ）｜質の高いリフォームで金利優遇が受けられる
住宅金融支援機構が提供する「フラット35（リノベ）」は、中古住宅の購入と合わせて、省エネルギー性や耐震性、バリアフリー性など、一定の技術基準を満たす質の高いリノベーションを行う場合に、金利の引き下げ優遇を受けられる制度です。
最長35年間金利が固定される安心感に加え、性能向上リフォームを実施することで、さらに有利な条件で借り入れが可能になります。
質の高い住まいを手に入れたいと考える人にとって、非常に魅力的な選択肢です。
リフォーム一体型住宅ローンに関するよくある質問
リフォーム一体型住宅ローンは仕組みが複雑なため、多くの疑問が寄せられます。
ここでは、特に多くの方が抱く質問について、簡潔に回答します。
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リフォーム一体型住宅ローンと、住宅ローン・リフォームローンを別々に組むのはどちらが良いですか？
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総返済額を抑えたいなら一体型、手続きの手間やスピードを重視するなら別々に組むのがおすすめです。
一体型は低金利でリフォーム費用を借りられるメリットがありますが、審査や手続きのスケジュールがタイトです。
一方、別々に組むと金利は高めになりますが、物件購入後にじっくりリフォーム計画を立てられます。 -
リフォーム一体型住宅ローンの審査はなぜ厳しいと言われるのですか？
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物件の担保価値に加え、リフォーム後の価値向上分や計画の妥当性も審査対象となるためです。
そのため、金融機関は申込者の返済能力や計画全体をより慎重に評価します。
これが審査が厳しいと言われる理由です。 -
物件購入後にリフォーム内容を決めて、リフォーム一体型住宅ローンを利用することはできますか？
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原則として利用できません。
このローンは、物件の購入とリフォームを同時に行うことを前提としています。
ローンの審査段階で、リフォームの工事内容がわかる見積書の提出が必須となるため、物件の売買契約前にリフォームプランを確定させておく必要があります。
まとめ
リフォーム一体型住宅ローンは、中古住宅の購入とリフォームを同時に行う際、費用を低金利で一本化できる有効な手段です。
月々の返済負担を軽減し、総支払額を抑えられる大きなメリットがあります。
しかし、審査の厳しさや、物件の売買契約前にリフォームプランと見積もりを確定させる必要があるなど、スケジュール管理の難しさといったデメリットも存在します。
このローンの特性を十分に理解し、不動産会社やリフォーム会社と緊密に連携しながら、計画的に準備を進めることが成功の鍵となります。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
