住宅購入を検討する際、物件価格や住宅ローン以外にもさまざまな税金が発生します。
住宅にかかる税金には購入時、所有中、売却時とそれぞれのタイミングで支払うものがあり、その種類は多岐にわたります。
しかし、住宅ローン控除（減税）をはじめとする多くの軽減措置が用意されており、これらを活用することで負担を大幅に抑えることが可能です。
本記事では、住宅に関する税金の種類一覧と、知っておきたい減税制度について詳しく解説します。
もくじ
この記事でわかること
- 住宅の購入・所有・売却の各タイミングで発生する税金の種類
- 住宅ローン控除をはじめ、税負担を大幅に軽減できる制度の仕組み
- モデルケースでわかる、新築一戸建てにかかる税金の具体的な目安額
- 減税の適用を受けるために必須となる確定申告などの手続き
住宅のライフサイクル別｜かかる税金の種類とタイミング
住宅に関する税金は、購入・所有・売却というライフサイクルの各段階で発生します。
いつ、どのような種類の税金がかかるのかを事前に把握しておくことが重要です。
購入時には印紙税や登録免許税、不動産取得税などがかかり、所有している間は毎年、固定資産税や都市計画税を納めます。
そして、将来的に売却して利益が出た場合には、所得税や住民税が課税されます。
【購入時】住宅を買うときに一度だけ支払う税金
住宅の購入時には、契約や登記などの手続きに伴って複数の税金を一度だけ支払う必要があります。
これらの税金は、物件価格とは別に用意すべき諸費用の一部です。
主なものとして、売買契約書に必要な「印紙税」、登記手続きで発生する「登録免許税」、不動産の取得に対して課される「不動産取得税」が挙げられます。
また、親などから資金援助を受ける場合は「贈与税」も関係します。
契約書に貼る印紙代としての「印紙税」
印紙税は、不動産売買契約書や住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）など、特定の文書を作成する際に課税される国税です。契約書に記載された金額に応じて税額が定められており、収入印紙を購入して契約書に貼り付け、消印することで納税します。
不動産売買契約書に関する印紙税は、2027年3月31日まで軽減措置が適用され、通常の税額より引き下げられています。
この費用は住宅購入の初期段階で必要となります。
不動産の登記手続きに必要な「登録免許税」
登録免許税は、購入した土地や建物の所有権を法的に明確にするための「登記」手続きの際に課される国税です。
新築の場合は所有権保存登記、中古物件や土地の購入では所有権移転登記、住宅ローンを組む際には抵当権設定登記が必要となり、それぞれ登録免許税がかかります。
税額は不動産の固定資産税評価額に一定の税率を乗じて算出されますが、マイホームの購入においては税率の軽減措置が適用されるため、費用を抑えることが可能です。
土地や建物を取得したときにかかる「不動産取得税」
不動産取得税は、売買や贈与などで土地や建物を取得した際に、その取得者に対して一度だけ課される都道府県税です。
不動産取得税の納税通知書は、取得方法により届く時期が異なります。例えば、土地や既存の家屋を取得し登記を行った場合は登記手続完了後4～6か月後、家屋を新築・増築した場合は翌年の7月頃に都道府県から届きます。
税額は、原則として固定資産税評価額に税率を乗じて計算されます。
ただし、住宅用の土地や建物には大幅な軽減措置が設けられており、一定の要件を満たせば課税額がゼロになるケースも少なくありません。
この軽減措置を受けるには、原則として申告が必要です。
親などから資金援助を受けた場合の「贈与税」
住宅購入にあたり、親や祖父母から資金援助を受ける場合、その金額によっては贈与税が課される可能性があります。
贈与税には年間110万円の基礎控除があり、それを超える金額に対して課税されます。
ただし、住宅購入資金の贈与に特化した「住宅取得等資金の贈与税非課税の特例」という制度があり、一定の要件を満たせば最大1,000万円まで非課税で贈与を受けることが可能です。
この特例を活用することで、税負担なく資金援助を受けられます。
【所有中】住宅を持ち続けるとかかる税金
住宅を所有している間は、継続的に発生する税金があります。
代表的なものが「固定資産税」と「都市計画税」で、これらは不動産を所有している限り毎年支払う必要があります。
これらの税金は、市区町村が算出する固定資産税評価額を基に計算され、年間の税負担額として計画的に準備しておくことが重要です。
毎年4月～6月頃に納税通知書が送付され、一括または年4回に分けて納付します。
毎年1月1日時点の所有者にかかる「固定資産税」
固定資産税は、土地や家屋などの固定資産に対して課される市区町村税です。
毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、その年の4月頃から納税が始まります。
税額は、固定資産税評価額に標準税率1.4%を乗じて算出されます。
ただし、住宅用地については課税標準額を最大6分の1に減額する特例があるほか、新築住宅の場合は一定期間、建物の税額が2分の1に減額される軽減措置があり、所有者の負担を軽くする仕組みが整っています。
市街化区域内の不動産が対象の「都市計画税」
都市計画税は、道路や公園、下水道などの都市計画事業の費用に充てるために課される市区町村税です。
原則として「市街化区域」内に土地や家屋を所有している人が納税対象となります。
課税対象や納税のタイミングは固定資産税と基本的に同じで、納税通知書も一体化されています。
税額は、固定資産税評価額に上限0.3%の税率を乗じて算出されます。
住宅用地については、固定資産税と同様に課税標準額を最大3分の1に減額する軽減措置が適用されます。
【売却時】住宅を売った利益にかかる税金
所有している住宅を売却し、購入したときよりも高く売れて利益（譲渡益）が出た場合、その利益に対して税金が課されます。この税金は「譲渡所得税」と総称され、具体的には所得税と住民税が含まれます。
ただし、売却した住宅がマイホームである場合には、譲渡益から最大3,000万円を控除できる特例など、税負担を大幅に軽減する制度が用意されています。
買い替えの場合にも利用できる特例があるため、売却を検討する際は制度の確認が欠かせません。
売却益（譲渡所得）に対して課される「所得税・住民税」
住宅を売却して得た利益は「譲渡所得」として扱われ、所得税と住民税の課税対象となります。
譲渡所得は、売却価格からその不動産の購入費用（取得費）と売却にかかった経費（譲渡費用）を差し引いて計算します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、長期譲渡所得の方が低い税率が適用されます。
この譲渡益に対して、各種特例を適用して税額を計算します。
【2026年最新】知らなきゃ損する！住宅の税金を安くする軽減制度
住宅に関する税金には、負担を軽くするためのさまざまな軽減制度や特例が設けられています。
特に影響が大きいのが、所得税が還付される「住宅ローン控除」です。
ほかにも、贈与税や不動産取得税、固定資産税など、購入から所有に至る各段階で利用できる優遇措置があります。
2024年の税制改正では、子育て世帯への優遇拡充などが行われました。
これらの制度を正しく理解し活用することで、トータルの支出を大きく抑えることが可能です。
所得税が戻ってくる「住宅ローン控除（減税）」の仕組み
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・リフォームした場合に、所得税が還付される代表的な減税制度です。毎年末の住宅ローン残高の0.7%が、最大13年間にわたって所得税から直接控除されます。
所得税から控除しきれない場合は、翌年の住民税からも一部控除が可能です。
この制度を利用することで、住宅ローンの金利負担を実質的に軽減する効果が期待できます。
2026年最新の控除額と適用期間
住宅ローン控除の借入限度額は、住宅の省エネ性能に応じて設定されています。
2024年以降に入居する場合、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として控除の対象外となりました。
認定長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅など、性能が高いほど限度額が大きくなります。
控除期間は新築・買取再販住宅で原則13年、既存住宅（中古住宅）は10年です。
制度は頻繁に改正されるため、住宅購入を検討する際は、いつまで適用されるか最新の情報を確認することが重要です。
住宅ローン控除を受けるための主な適用要件
住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たす必要があります。
まず、控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下でなければなりません。
住宅については、床面積が50㎡以上（合計所得1,000万円以下の場合は40㎡以上）であることが基本です。
また、2024年以降に建築確認を受ける新築住宅は、原則として省エネ基準に適合していることが必須要件となりました。
この延べ床面積や省エネ性能の基準は、中古住宅の購入時にも関わる重要なポイントです。
親からの資金援助を非課税にする「住宅取得等資金の贈与税非課税の特例」
親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける際に活用したいのが「住宅取得等資金の贈与税非課税の特例」です。
この特例を利用すると、暦年贈与の基礎控除110万円とは別に、最大1,000万円まで贈与税が非課税になります。
非課税限度額は、取得する住宅の省エネ性能によって異なり、質の高い住宅（省エネ等住宅）の場合は1,000万円、それ以外の一般住宅の場合は500万円です。
この制度は2026年12月31日までの贈与が対象となります。
不動産取得税の負担を軽くする軽減措置
不動産取得税には、住宅用の不動産取得に対する負担を軽減する特例措置があります。
新築・中古を問わず、一定の要件を満たす住宅（床面積50㎡以上240㎡以下など）を取得した場合、建物の固定資産税評価額から最大1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。
また、住宅用の土地についても、税額から一定額が減額されるため、結果的に税金がかからないケースも少なくありません。
この軽減措置を受けるには、原則として都道府県への申告が必要です。
新築住宅の固定資産税が減額される特例措置
新築住宅を建てたり購入したりした場合、固定資産税が一定期間減額される特例措置があります。
この措置により、新築後3年度分（3階建て以上の耐火・準耐火建築物であるマンションなどは5年度分）にわたり、居住部分（120㎡まで）の建物にかかる固定資産税額が2分の1に減額されます。
さらに、認定長期優良住宅の場合は、この期間が戸建てで5年度分、マンションなどで7年度分に延長され、より長く税の軽減メリットを受けられます。
家を売却したときの利益から最大3,000万円を控除できる特例
マイホームを売却して譲渡益が出た場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
これは、所有期間の長短にかかわらず、譲渡益から最高3,000万円まで控除できる制度です。
この特例を適用することで、多くのケースで譲渡所得税が非課税になります。
住宅の買い替え時だけでなく、単純に売却する場合にも利用可能です。
ただし、適用には居住要件などいくつかの条件を満たす必要があります。
モデルケースで解説！住宅の税金はいくらかかる？
実際に住宅を購入した場合、税金がいくらかかるのかは最も気になるところです。
ここでは具体的なモデルケースを用いて、購入時と所有中にかかる税金のシミュレーションを行います。
土地の価格や建物の評価額、利用する軽減措置によって金額は変動しますが、おおよその費用感を掴むことで、資金計画をより具体的に立てられます。
実際の計算は個別の条件によって異なるため、あくまで目安として参考にしてください。
【購入時の税金】新築一戸建て（3,000万円）の場合
物件価格3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）の新築一戸建てを購入した場合の税金シミュレーションです。
- 印紙税：1万円（売買契約書、軽減措置適用後）
- 登録免許税：約11.2万円（土地の所有権移転・建物の所有権保存、軽減措置適用後）
- 不動産取得税：0円（軽減措置適用後）
合計で約12.2万円となります。
このほかに住宅ローン契約書の印紙税や司法書士への報酬などが別途費用としてかかります。
軽減措置の適用で、購入時の税負担はいくらか抑えられます。
【所有中の税金】新築一戸建て（固定資産税評価額2,000万円）の場合
固定資産税評価額が2,000万円（土地1,200万円、建物800万円）の新築一戸建てを所有する場合の年間税額シミュレーションです。
- 固定資産税：約11.8万円（新築住宅・住宅用地の軽減措置適用後）
- 都市計画税：約3.2万円（住宅用地の軽減措置適用後）
年間の合計税額は約15万円となります。
新築住宅の軽減措置が終了する4年目以降は、固定資産税が毎年約17.4万円となり、合計税額は約20.6万円に上がります。
忘れずにチェック！税金の軽減措置を受けるための手続き
住宅に関する税金の軽減措置は、自動的に適用されるものと、自分で手続き（申請）が必要なものがあります。
特に住宅ローン控除や不動産取得税の軽減措置は、手続きを忘れると大きな恩恵を受けられなくなるため注意が必要です。
納税通知書が届いてから慌てないように、どのタイミングでどのような手続きが必要になるのか、支払い方法と合わせて事前に確認しておきましょう。
住宅ローン控除を受けるための確定申告
住宅ローン控除の適用を初めて受ける年は、必ず自分で確定申告を行う必要があります。
入居した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、必要書類を揃えて管轄の税務署へ申請します。
申請後、約1ヶ月から1ヶ月半で指定した口座に還付金が振り込まれます。
給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きが完了するため、初年度のような手間はかかりません。
不動産取得税の軽減措置を受けるための申告
不動産取得税の軽減措置を受けるためには、原則として不動産を取得した日から一定期間内に、都道府県税事務所への申告が必要です。申告をしなくても、自治体によっては職権で軽減を適用してくれる場合もありますが、確実に適用を受けるためには自分での申請が安心です。
通常、不動産取得後しばらくして納税通知書が届くので、その内容を確認し、軽減が適用されていない場合は速やかに手続きを行いましょう。
住宅の税金についてよくある質問
住宅に関する税金は種類が多く、制度も複雑なため、さまざまな疑問が浮かぶかもしれません。
ここでは、特に多く寄せられる質問について解説します。
専門的な内容で分からないことがあれば、税務署や税理士、不動産会社などの専門家に相談することも重要です。
贈与に関する悩みなども含め、事前に疑問を解消しておきましょう。
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住宅ローン控除を利用するには、どのような手続きが必要ですか？
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入居した翌年に、ご自身で確定申告を行う必要があります。
申請期間は原則2月16日から3月15日です。
会社員の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きが完了するため、確定申告は不要になります。申請には、確定申告書や住宅ローンの年末残高証明書などの書類が必要です。
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新築住宅の固定資産税は、いつからいくらくらい支払うことになりますか？
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固定資産税は、住宅が完成した翌年から支払い義務が発生します。
税額は固定資産税評価額や所在地によって異なりますが、新築住宅は当初3年間（マンション等は5年間）、税額が2分の1に減額される特例があります。
納税通知書は毎年4月～6月頃に市区町村から送付されます。 -
親から住宅購入資金の援助を受けた場合、贈与税はかかりますか？
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年間110万円の基礎控除を超える金額の贈与を受けた場合、原則として贈与税がかかります。
ただし、「住宅取得等資金の贈与税非課税の特例」を活用すれば、最大1,000万円まで非課税で援助を受けることが可能です。
この特例を利用するには、贈与を受けた翌年に申告が必要です。
まとめ
住宅の購入から所有、売却に至るまで、さまざまな種類の税金が関わってきます。
しかし、それぞれの税金には負担を軽くするための軽減制度が用意されており、特に住宅ローン控除や各種特例をうまく活用することが重要です。
制度の内容や手続きの方法を事前に理解し、計画的に準備を進めることで、マイホームに関わる総費用を賢く抑えることができます。
この記事の編集者
メタ住宅展示場 編集部
メタ住宅展示場はスマホやPCからモデルハウスの内覧ができるオンライン住宅展示場です。 注文住宅の建築を検討中の方は、時間や場所の制限なくハウスメーカー・工務店を比較可能。あなたにヒッタリの家づくりプランの作成をお手伝いします。 注文住宅を建てる際のノウハウなどもわかりやすく解説。 注文住宅でわからないこと、不安なことがあれば、ぜひメタ住宅展示場をご活用ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
