【住宅購入検討者必見】住宅ローンの種類をわかりやすく解説

不動産を購入するとき、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。しかし、ひとことに住宅ローンといってもその種類は多岐にわたるため、自分に合っていない借入内容になってしまうこともあります。
住宅ローンの基本情報や種類を確認し、後悔のない新生活を送りましょう。

もくじ

• 1 この記事でわかること
• 2 住宅ローンの種類
• 3 金利の種類
• 4 住宅ローンの返済方法
• 5 住宅ローンの組み方
• 6 住宅ローンの返済期間
• 7 その他、知っておきたい基礎知識

この記事でわかること

• 住宅ローンの主な3つの種類とそれぞれの特徴
• 「変動金利」「固定金利」など金利タイプ別のメリット・デメリット
• 家計の状況に合わせた返済方法やローンの組み方
• 総返済額を左右する繰上返済や団体信用生命保険の仕組み

住宅ローンの種類

住宅ローンの種類は主に以下の3つです。それぞれ紹介します。

民間機関の住宅ローン

民間機関の借入先というと、銀行や信用金庫が該当します。

不動産を購入するときの住宅ローンは、基本的に不動産会社が窓口となります。つまり、自分で借入先を探さずとも不動産会社が案内してくれます。

不動産会社は民間金融機関と提携しているため、案内される商品には以下のようなメリットがあります。

一方で、不動産会社からの紹介ということで、その住宅ローンが本当に自分に合ったものかどうかの判断がつかないデメリットがあります。

公的機関の住宅ローン

公的機関の住宅ローンもあります。代表例は「財形住宅融資」と「自治体からの融資」です。

財形住宅融資は財形貯蓄制度をすでに利用している人の中で、一定の条件を満たした人が利用できる住宅ローンです。主な利用条件は以下のとおりです。

財形住宅融資のメリットは、一般の住宅ローンよりも金利が低く設定されているケースが多い点と、事務手数料や保証料など契約時に発生するコストを抑えられる点です。

デメリットは、借入可能額が最大で4,000万円である点と金利の見直し額に上限が設定されていない点です。通常、金利が上がった際に、毎月の返済額が見直し前の1.25倍以上にはならないという「125%ルール」がありますが、財形住宅融資にはありません。金利の変動幅によっては、ほかの住宅ローンのほうが毎月の負担を抑えられる可能性があります。

また、自治体によっては住宅の新築・購入やリフォームの工事費用に対して、補助金や助成金、住宅ローン融資を行っています。住む予定の自治体の制度を確認してみてください。

フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が協力して提供している住宅ローンで、公的融資と民間融資の中間に位置するものです。

融資期間は最長35年で全期間固定金利のため、借入時に毎月の返済額と返済総額がわかり、ライフプランが立てやすいのが特徴です。

フラット35のメリットは保証料や繰上返済の手数料などが無料な点や、団体信用生命保険への加入が任意である点などが挙げられます。一方で、固定金利のため変動金利と比較すると金利が高くなってしまう点や、購入する住宅が一定の条件を満たしている必要がある点などがデメリットです。

フラット35には「フラット20」や「フラット35S」「フラット35地域連携型」など、いくつか種類があります。

フラット35の種類と内容

種類	内容
フラット20	借入期間が15年〜20年。フラット35よりも金利が低い
フラット50	固定金利住宅ローンを最長50年で組める。フラット35よりも金利が高い
フラット35S	一定の条件を満たす住宅の購入・新築の場合、一定期間の金利が低くなる
フラット35地域連携型	一部の地方公共団体と住宅支援機構が連携により、一定期間の金利が低くなる
フラット35リノベ	中古住宅の購入とあわせて、一定の要件を満たすリフォームを実施することで、一定期間の金利が低くなる
金利引継特約付きフラット35	フラット35の返済中に売却する場合、購入者に債務を引き継ぐ
フラット35（保証型）	金融機関が提供する全期間固定金利の住宅ローンで、返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う
機構住みかえ支援ローン	現在所有している住宅の借り上げを前提に、住みかえ先住宅を取得するために組む住宅ローン
フラット35維持保全型	維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に役立つ住宅を取得する場合に、一定期間の金利が低くなる
家賃返済特約付きフラット35	返済が困難となった場合でも、住宅を手放さずに賃貸して返済を継続できる

金利の種類

住宅ローンの種類とあわせて、金利の種類についても理解しておく必要があります。金利の種類は以下の3つです。特徴を理解して自分に合う金利を選択してください。

変動金利

変動金利は借入期間中に金利が変動します。変動金利の特徴は、3種類の金利の中で借入時の金利が最も低い点です。

ただし、金利変動リスクがあり、返済期間中に金利が上昇すると毎月の返済額が高くなってしまうおそれがあります。多くの住宅ローン商品では「125%ルール」があるため、毎月の返済額が極端に増えることはありませんが、毎月の返済に占める利息の割合が増えるため、元本の返済スピードが落ちてしまいます。

加えて、金利が上昇し続けると、毎月の返済が利息のみになってしまったり、毎月の返済額よりも利息のほうが大きくなってしまい、住宅ローン残高が徐々に増加してしまったりするリスクがあります。

変動金利が向いている人の特徴をまとめます。

もちろん、金利が上昇しても経済的に問題ない人も変動金利に向いています。借入額が少ない人や返済期間が短い人は金利上昇の影響が相対的に少ないため、変動金利が向いているといえます。

全期間固定金利

全期間固定金利は、文字通り返済期間中に適用される金利が常に一定です。契約時に金利が決定し、毎月の返済額や返済総額がその場でわかります。

メリットは住宅ローンの返済額が常に同額なため、ライフプランを立てやすい点です。加えて、金利上昇リスクがない点も、収入を維持できれば住宅ローンを確実に返済できるため安心感につながります。

デメリットはほかのタイプと比較して借入時に適用される金利が高い点です。また、金利が低くなるとほかのタイプよりも返済総額が多くなってしまいます。

全期間固定金利が向いている人の特徴をまとめます。

• 金利変動リスクに悩まされたくない人
• 計画的に返済したい人

固定期間選択型

固定期間選択型は2年・3年・5年・10年・20年など、住宅ローンの契約時から一定期間を固定金利で返済する金利タイプです。

一定期間の終了後は再び固定金利の期間を選択できる金融機関もあれば、自動的に変動金利に移行する金融機関もあります。金利を固定する期間が短いほど、その期間の金利が低くなる傾向があります。

メリットは全期間固定金利よりも金利が低い点です。デメリットは変動金利に移行した際に「125%ルール」が適用されない点です。金利が大幅に上昇したり、継続的に上昇したりすると、毎月の返済額が増えて住宅ローンの返済が困難になってしまうおそれがあります。

固定期間選択型が向いている人の特徴をまとめます。

子どもの教育費を控えている家庭など、一定期間の支出を安定させたい人には、固定期間選択型はおすすめです。また、繰上返済を積極的に行い、固定期間中の完済や大部分の返済を計画している人も固定期間選択型は向いています。全期間固定金利よりも金利が低いため、返済総額を抑えられます。

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
毎月の返済額や総返済額に大きな違いが生じるため、それぞれの特徴をしっかりと理解し、家計の状況やライフプランに合った返済方法を慎重に検討してください。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額（元金と利息の合計）が完済まで一定になる返済方法です。
返済開始当初は利息の割合が多く、返済が進むにつれて元金の割合が増えていく仕組みになっています。

毎月の返済額が変わらないため、家計の管理がしやすく長期的な返済計画を立てやすい点が大きなメリットです。
教育費などで将来の出費が増える場合でも、返済額が一定であれば安心して対応できます。
一方で、次に紹介する元金均等返済と同じ借入条件で比較した場合、支払う利息の総額が多くなる点には注意が必要です。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月返済する元金の額を一定にし、そこに残高に応じた利息を上乗せして支払う方法です。
返済が進んで元金が減るにつれて利息も減るため、毎月の返済額が徐々に少なくなっていくのが特徴です。

元利均等返済と比較すると、借入当初の返済負担は大きくなりますが、元金の減りが早く総返済額を抑えられるメリットがあります。
共働きで現在の収入に余裕がある場合や、将来に向けて早めに負担を軽くしたい方に向いています。
金融機関によって取り扱いがない場合もあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンの組み方

住宅ローンの組み方には、単独で借り入れる一般的な方法だけでなく、共働き世帯向けに借入額を増やす方法もあります。
選択する組み方によって審査基準や諸費用が変わるため、それぞれの組み方の特徴とメリット・デメリットを解説します。

単独ローン

単独ローンは、夫婦のどちらか一方が主債務者となって住宅ローンを契約する最も一般的な方法です。
原則として連帯保証人は不要であり、団体信用生命保険（団信）への加入や住宅ローン控除の適用は、契約者本人のみとなります。

将来、配偶者が仕事を辞めて収入が減った場合でも返済計画に影響が出にくいため、リスクを抑えたい世帯に安心な借り方です。
ただし、申込者一人の年収を基準にして審査が行われるため、希望する物件の価格に対して借入可能額が届かない場合があります。

夫婦で組むペアローン

ペアローンは、夫婦それぞれが主債務者として個別に住宅ローンの契約を結び、お互いに連帯保証人になる借り方です。
2本分のローンを組むことで借入額を大きく増やせるため、希望するマイホームを購入しやすくなります。

夫婦ともに団信に加入でき、それぞれが住宅ローン控除を受けられる点が大きなメリットです。
一方で、契約が2本になるため、印紙代や融資手数料などの初期費用が増える可能性があります。
将来的な出産や育児でどちらかの収入が減るリスクも考慮して慎重に検討してください。
ペアローンについては「ペアローンで後悔する人の共通点とは？8つの失敗例と後悔を防ぐ考え方」で詳しく紹介しています。

収入合算（連帯保証型・連帯債務型）

収入合算は、1本の住宅ローン契約で配偶者の収入を合算し、借入可能額を増やす方法です。
契約が1本で済むため、ペアローンに比べて手数料などの諸費用を抑えられます。

収入合算には主に「連帯保証型」と「連帯債務型」の2種類があります。
連帯保証型は民間金融機関に多く、合算者は住宅ローン控除や団信の対象外となります。
一方、フラット35などで利用できる連帯債務型であれば、夫婦ともに住宅ローン控除を受けられ、金融機関によっては合算者も団信に加入できる場合があります。

住宅ローンの返済期間

住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的ですが、近年では40年や50年といった超長期ローンを取り扱う金融機関も登場しています。
返済期間を長く設定するほど毎月の返済額は抑えられますが、利息を支払う期間も長くなるため総返済額は増加します。
定年退職の年齢などを考慮し、無理のない期間を設定してください。

その他、知っておきたい基礎知識

ローンや金利の種類以外で、知っておきたい住宅ローンの基礎知識を紹介します。

繰上返済

毎月の返済とは別に、まとまった額を返済することを繰上返済といいます。

繰上返済の返済分はすべて元本に充てられるため、その分の利息の支払いがなくなり、返済総額を減らせる点がメリットです。繰上返済は返済額が大きく、返済時期が早いほど効果は大きいです。

注意点として、住宅ローンを契約する金融機関によって、繰上返済を実施できる最低金額や手数料の有無・金額、オンラインでの手続きの可否などが変わります。そのため、繰上返済の仕様も含めて住宅ローンを契約する金融機関を選んでみてください。

団信

団信は、団体信用生命保険の略です。住宅ローンの契約者に万一のことがあった際に、住宅ローンが完済される保険です。

フラット35のような例外もありますが、基本的には住宅ローンを契約する場合、団信も契約すると考えてください。金融機関が団信への加入を条件としているケースが一般的です。団信の保険料は住宅ローンの毎月の返済に含まれます。

団信には、死亡保障・高度障害保障のみの基本タイプをはじめとした複数の種類があります。

団信の種類と内容

種類	内容
一般団信	住宅ローンを利用している方が死亡したり、重度の障害になった場合に、住宅ローンの残高相当額が保険金として支払われる
がん100％保障団信	死亡や高度障害に加え、がんになった場合に住宅ローンの返済が免除される（ローン残高の50％を保障する、がん50％保証もある）
3大疾病保障	一般団信に加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の３大疾病に備えた保証で、所定の状態となった場合に保険金が支払われる。ほかにも8大疾病（３大疾病に加えて5つの重度慢性疾患である高血圧・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎を加えたもの）や11疾病（がんのほかに生活習慣病の高血圧、糖尿病、腎疾患、肝疾患、慢性膵炎、脳血管疾患、心疾患、大動脈瘤解離、上皮新生物、皮膚がんを加えたもの）がある
新機構団信	フラット35を利用する際に利用できるもの
ワイド団信	通常の団信よりも条件を緩和し、一般的な団信に加入できなかった方でも加入しやすいよう設計されたもの

保障内容が充実している団信ほど保険料が高くなるため、毎月の返済額が大きくなりますが、もしものときに住宅ローンが完済される点は魅力です。取り扱っている団信の種類も金融機関によって異なるため、住宅ローンを検討する際は団信も意識してみてください。

借入可能額

借入可能額は、契約者が借入できる限度額のことです。契約者の年収によって、住宅ローンの借入可能額が異なり、年収が多い人のほうが住宅ローンで借りられる金額も多くなります。

多くの金融機関は借入可能額を公表していませんが、フラット35では返済負担率が一定水準以下であることが条件となっています。返済負担率とは、すべての借入の年間合計返済額と年収の割合です。

フラット35の返済負担率

	年収400万円未満	年収400万円以上
返済負担率	30%以下	35%以下

住宅ローンのほかに、教育ローンや自動車ローンを借りている人の場合、1年間におけるすべてのローンの返済額と年収の割合が一定値以下であることが求められます。そのため、人によっては借入可能額が少なく、希望する条件のマイホームを購入できないことが考えられます。

対処法としては、年収を増やしたり、ほかのローンを返済したり、頭金を増やして融資額を減らすことなどが挙げられます。

まとめ

住宅ローンの内容を理解することは、返済計画を立てるうえで非常に重要です。金利、返済期間どを理解することで、自分に合った住宅ローンを選び、安心して借り入れができます。

住宅購入を検討している方は、不動産会社や金融機関などから多くの情報を収集し、自分に合った住宅ローンを選択してください。